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Immobilier: peut-on déduire de ses revenus ses intérêts d'emprunt?
Dernière mise à jour le : 06/03/2019

sirtravelalot/Shutterstock / sirtravelalot

Vous avez un crédit immobilier à rembourser ? Dans certains cas, vous avez la possibilité de bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des intérêts payés à votre banque. Les échéances des dispositifs réservés à la résidence principale sont désormais atteintes. Néanmoins, il reste possible de réduire vos impôts grâce à l'immobilier locatif et l'achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Résidence principale: fin du dispositif défiscalisant

Un dispositif spécifique avait été mis en place en 2007 dans le cadre de la loi TEPA (Travail, Emploi, Pouvoir d'Achat) permettant de déduire une partie des intérêts payés pour les emprunts contractés en vue de l'acquisition ou de la construction de sa résidence principale. Le crédit d'impôt était réparti sur cinq à sept ans, selon la qualité écologique du logement. Face au coût croissance de cette mesure, celle-ci a été supprimée: les offres de prêts émises après le 1er janvier 2011 sont exclues du dispositif.

Toutefois, le dispositif de défiscalisation a continué d'exister jusqu'en 2016 pour les logements neufs non BBC (Bâtiment Basse Consommation) et les logements anciens (5 ans de crédit d'impôt) et jusqu'en 2017 pour les logements BBC (7 ans de crédit d'impôt). Désormais, aucun crédit d'impôt ne peut être reporté sur la déclaration de revenus.

Immobilier locatif: l'intérêt du régime réel

Les intérêts payés sur un crédit immobilier destiné à un investissement locatif peuvent être déduits de vos revenus, dans certains cas. En effet, tout dépend du régime fiscal adopté. Si vous avez opté pour le régime réel, vous déclarez tous vos revenus immobiliers bruts hors charge et déduisez l'intégralité de vos frais. Et parmi ceux-ci, les intérêts d'emprunt.

Pour une location nue (non-meublée), vous devez inscrire ces frais dans la déclaration 2044 («Déclaration des revenus fonciers»), rubrique 220 («Frais et charges»). Les intérêts d'emprunt doivent être indiqués en ligne 250. De même, la rubrique 410 («Intérêt d'emprunts») doit être renseignée.

Pour une location meublée, vous devez renseigner le formulaire 2031 («Impôt sur le Revenu / Bénéfices Industriels et Commerciaux»). Le montant des intérêts d'emprunt doit être reporté à part par votre expert-comptable ou vous-même.

A noter

La déduction des intérêts d'emprunt n'est pas autorisée dans le cadre du régime fiscal du micro-foncier. En effet, les intérêts d'emprunt sont pris en compte dans le cadre de l'abattement forfaitaire de 30 %.

Achat de parts de SCPI et déduction des intérêts d'emprunt

Si vous empruntez pour acquérir en direct (et non dans le cadre d'une assurance-vie) des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous pouvez déduire les intérêts payés auprès de votre banque. Pour ce faire, vous devez renseigner le formulaire de base 2042. Sur papier libre, indiquez les coordonnées de chaque SCPI, le montant des revenus fonciers nets par SCPI ainsi que le montant des intérêts de vos emprunts et joignez une attestation de votre banque.

Achat dans le cadre d'une SCI et déduction des intérêts d'emprunt

En cas d'investissement immobilier au travers d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), l'associé est imposé sur sa quote-part des revenus fonciers. Dès lors, il a le droit à la même déduction qu'un bailleur «classique» en cas de souscription d'un emprunt personnel pour apporter de l'argent frais à la SCI ou bien pour en acquérir des parts.

Pour bénéficier de la déduction de vos intérêts d'emprunt, vous devez renseigner la déclaration de base 2042. Inscrivez à la rubrique «Revenus fonciers», case «4BA» le montant des revenus fonciers imposables, c'est-à-dire les revenus fonciers après déduction des intérêts d'emprunt. Dans le cadre «renseignements complémentaires» (ou sur papier libre), indiquez les coordonnées de la SCI, les montant du résultat et des intérêts d'emprunt.

Si vous percevez des revenus fonciers autres que ceux de la SCI dont vous êtes associé, vous devez remplir la déclaration 2042 («Déclaration des revenus fonciers»), dans le cadre 110 («Vos parts de sociétés immobilières ou de Fonds de Placement Immobiliers (FPI)», cases 111 à 114.

Les intérêts d'emprunt souscrits pour l'achat d'un bien immobilier (investissement locatif, SCPI, SCI) peuvent être déduits de vos impôts. Ce n'est plus le cas pour l'achat ou la construction de votre résidence principale.

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