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Cinq dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif
Dernière mise à jour le : 26/10/2021

Réduisez vos impôts grâce aux dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Réduisez vos impôts grâce aux dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Réaliser un investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à moindres frais et de préparer sa retraite dans la durée. Pour les contribuables lourdement imposés à la recherche d’outils de défiscalisation, c’est également un moyen très efficace de réduire la note à payer à l’administration fiscale. Voici un tour d’horizon des investissements immobiliers défiscalisants.

Sommaire:

  • Le dispositif Pinel pour investir dans le neuf
  • Le dispositif Cosse pour louer abordable dans l’ancien
  • Les dispositifs Denormandie et Malraux pour investir dans l’ancien avec travaux
  • Le dispositif Censi-Bouvard pour investir en résidences-services

Le dispositif Pinel pour investir dans le neuf

Le dispositif Loi Pinel offre aux particuliers qui achètent ou font construire un logement neuf dans certaines “zones tendues” (zones où la demande locative est supérieure à l’offre de logements), en vue de le donner en location, une substantielle réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne les investissements uniquement réalisés dans des logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation. Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de six ans, neuf ans ou douze ans. Il doit également choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond et appliquer, pendant toute la durée couverte par son engagement, un loyer inférieur d’environ 20% aux loyers du marché.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de l’investissement, retenu dans la limite de 5.500 euros par mètre carré et 300.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% en cas d’engagement de location de six ans, de 18% en cas d’engagement de location de neuf ans et de 21% en cas d’engagement de location de douze ans (taux portés à 23%, 29% et 32% pour un investissement outre-mer ). Son montant est réparti par parts égales sur vos impôts pendant six ans, neuf ans ou douze ans.

Le délai de souscription pour ce dispositif est fixé au 31 décembre 2024. Il est cumulable avec le dispositif Denormandie pour un autre logement, dans la limite de deux logements pour une même année.

Le dispositif Cosse pour louer abordable dans l’ancien

Les propriétaires d’un logement ancien situé en “zone tendue” qui acceptent de le louer, non meublé, à des locataires aux ressources modestes, moyennant un loyer très inférieur aux prix du marché, peuvent bénéficier d’une déduction forfaitaire sur leurs loyers imposables. Pour bénéficier de ce dispositif, appelé Cosse ancien, ils doivent conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celle-ci fixe les conditions de la location et, notamment, sa durée qui ne peut pas être inférieure à six ans (neuf ans si l’Anah finance des travaux dans le logement). Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique.

Le taux de la déduction forfaitaire varie selon la localisation du logement et le type de conventionnement choisi (conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social). Il oscille de 15% à 85% des loyers encaissés. Cette déduction forfaitaire procure une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer: plus il est élevé, plus vous économisez. En outre, elle s’ajoute à la déduction des charges supportées par le propriétaire bailleur. Cela peut vous permettre d’effacer totalement l’imposition de vos loyers pendant plusieurs années.

Pour bénéficier de ce dispositif, la convention avec l’Anah doit être signée avant le 31 décembre 2022. Il n’est pas cumulable avec un autre dispositif.

Les dispositifs Denormandie et Malraux pour investir dans l’ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt équivalente à celle du Pinel aux particuliers investissant dans un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration en vue de le louer. Le logement doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat du centre-ville est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. L’investisseur doit prendre les mêmes engagements que ceux imposés par le dispositif Pinel.

Le dispositif Loi Malraux , quant à lui, est destiné à favoriser la réhabilitation des immeubles anciens situés dans les quartiers historiques des centres villes. L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise ne valeur (PSMV) ou, jusqu’au 31décembre 2022, dans un quartier ancien dégradé inclus dans un Nouveau programme national de renouvellement urbain (PNRQRAD) ou bénéficiant d’un Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRU). L’opération de restauration doit être déclarée d’utilité publique. L’avantage fiscal est calculé sur le montant des charges foncières et des travaux payés pendant 4 ans. Les particuliers qui investissent dans un immeuble à réhabiliter bénéficient d’une réduction d’impôt égale à 22% ou 30% du prix de l’acquisition et des travaux réalisés, retenus à hauteur de 400.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le bien immobilier dans les 12 mois après travaux pendant une durée minimum de neuf ans. Contrairement aux autres dispositifs, le Malraux n’impose pas de choisir un locataire aux ressources limitées ni de respecter un plafond de loyer.

Ce dispositif n’est pas cumulable avec un dispositif Denormandie ou Pinel.

Le dispositif Censi-Bouvard pour investir en résidences-services

Le dispositif Censi-Bouvard peut être souscrit jusqu’au 31 décembre 2021. Il offre offre aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou réhabilité situé dans une résidence pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence étudiante, une réduction d’impôt de 11% du prix payé, retenu à hauteur de 300.000 euros. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.

Prenez garde, seuls les investisseurs ayant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), au moment de l’investissement, peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt. Ceux qui ont le statut de loueur professionnel (LMP) en sont exclus.

Pensez au plafonnement des “niches fiscales”

Le plafonnement global des niches fiscales est un mécanisme qui limite à 10.000 euros par an le montant global des avantages fiscaux dont chaque foyer fiscal peut bénéficier. La plupart des déductions, réductions et crédits d’impôt sont concernés par cette règle. Toutefois, par exception, la déduction forfaitaire attachée au dispositif Cosse et la réduction d’impôt attachée au dispositif Malraux en sont exclues. Ils constituent à ce titre des outils de défiscalisation très intéressants pour les contribuables fortement imposés.

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