L’OBO peut vous permettre de partager la gestion de votre bien immobilier avec plusieurs associés. ( crédit photo : GettyImages )
Le rachat à soi-même consiste à vendre son bien immobilier à une SCI dont on détient des parts. Cette opération financière présente des avantages sur les plans fiscaux et patrimoniaux. Ce montage est parfaitement légal. Toutefois, vous devez prendre vos précautions pour obtenir une validation de l'administration fiscale.
Sommaire:
- Qu'est-ce que le rachat à soi-même?
- Pourquoi se vendre un bien à soi-même en passant par une SCI?
- OBO: quelles précautions prendre pour être en règle?
Qu'est-ce que le rachat à soi-même?
Le rachat à soi-même, ou vente à soi-même, consiste à vendre un bien immobilier que l'on possède à une société civile immobilière (SCI) dont on est associé. La SCI est une forme juridique courante pour détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Elle offre de nombreux avantages, notamment en termes de gestion de patrimoine, de transmission et de fiscalité.
Dans le cadre d'un rachat à soi-même, la SCI finance l'acquisition du bien grâce à un crédit bancaire . Vous percevez le fruit de la vente. La SCI devient propriétaire du bien: elle en assure la gestion et l'entretien.
Le saviez-vous?
Le rachat à soi-même est également appelé Owner Buy Out (OBO), selon les termes anglophones.
Pourquoi se vendre un bien à soi-même en passant par une SCI?
Le fait de racheter un bien immobilier dont on est déjà propriétaire peut surprendre. Cette opération présente pourtant plusieurs avantages sur le plan patrimonial:
- La vente à soi-même permet d'anticiper la transmission de son patrimoine, en associant vos enfants au capital de la SCI. Ainsi, vous conservez indirectement le bien immobilier dans votre patrimoine et pouvez le transmettre à vos héritiers via la donation de titres de société. Cette opération simplifie la transmission du bien et évite les inconvénients liés au régime de l'indivision.
- La SCI est intéressante fiscalement en matière de transmission des parts sociales, notamment dans le cadre familial (on parle alors de SCI familiale). Lors d'une transmission anticipée des parts de la société par donation, il est possible d'appliquer une décote fiscale sur les parts de la SCI. Cette décote tient compte de l'illiquidité de la société: la valeur des parts n'est pas récupérable à tout moment. En outre, la valeur des parts transmises tient compte du passif de la SCI, c'est-à-dire de ses dettes. Par conséquent, il est possible de transmettre un bien immobilier pour un coût fiscal moindre quand votre SCI est endettée.
- La vente à vous-même vous permet de diversifier votre patrimoine grâce aux liquidités dégagées par la vente. Le capital récupéré peut être investi en valeurs mobilières, par le biais d'un contrat d'assurance-vie , par exemple.
OBO: quelles précautions prendre pour être en règle?
Selon l'article L. 64 A du livre des procédures fiscales (LPF), votre montage financier est valide si vous ne poursuivez pas principalement un but fiscal. Autrement dit, la vente du bien immobilier ne doit pas être conclue dans l'unique but de payer moins d'impôts. Elle risquerait alors d'être constitutive d'un abus de droit fiscal. Au contraire, elle doit relever d'une véritable stratégie patrimoniale. Voici les règles à suivre pour en apporter la preuve:
• La constitution de la SCI doit être rigoureuse
La société acquérant votre bien immobilier doit avoir une existence réelle et légale. Elle doit respecter les règles de fonctionnement prévues par la loi: immatriculation, rédaction des statuts, organisation d'une assemblée générale, tenue d'une comptabilité… Lorsque les associés de la société civile immobilière appartiennent à la même famille (jusqu'au 4e degré), il convient de créer une SCI familiale. Mieux vaut opter pour une SCI à capital variable. De cette manière, vous pouvez modifier la répartition des parts de chacun sans avoir à faire de déclaration, ou à mettre à jour les statuts au registre des sociétés.
• La vente à la SCI doit être réelle
Pour ne pas attirer l'attention des services fiscaux, le changement de propriété lors de la vente doit être effectif. La société doit comporter au moins deux associés. Il est judicieux de veiller à ce que l'associé «vendeur» ne détienne pas la majorité des parts au moment de la transaction. En outre, mieux vaut éviter de le nommer gérant ou cogérant de la SCI.
• Le prix de vente doit être conforme au marché
Le bien immobilier doit être vendu à sa valeur vénale. En cas de surévaluation, l'administration fiscale peut requalifier l'opération en donation indirecte. À l'inverse, un prix trop bas et des frais de cession réduits peuvent donner lieu à un redressement.
SCI à l'IR ou à l'IS: comment faire votre choix?
La SCI à l'IR permet d'investir à plusieurs dans un dispositif défiscalisant dont seules les personnes physiques peuvent bénéficier (Malraux, Pinel, Denormandie…). De son côté, la SCI à l'IS constitue généralement un avantage pour les associés dont le taux d'imposition est supérieur à 30%.
- L'imposition sur les sociétés (IS): les bénéfices dégagés sont imposables au taux réduit de 15%, puis 25% au-delà de 38.120 euros annuels. En cas de distribution de dividendes, les associés sont imposés au taux forfaitaire de 30%. On parle de SCI à l'IS.
- L'imposition des revenus générés par la SCI directement auprès des associés, selon leur quote-part respective dans le capital. On parle de SCI à l'impôt sur le revenu (IR).
Au moment de la constitution de la SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
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