Prêt immobilier : l'épargne résiduelle, la nouvelle exigence des banques pour espérer le meilleur taux

information fournie par Moneyvox •01/03/2023 à 08:15

(Crédits photo: © Anna Pecherskaia - stock.adobe.com )

Dans un contexte de hausse des taux, comment obtenir un financement aux meilleures conditions ? Les courtiers mettent désormais en lumière un critère parfois méconnu, et pourtant crucial : l'épargne résiduelle.

Entre la hausse des taux d'intérêt, le blocage de certains dossiers de financement en raison du taux d'usure et l'augmentation générale des prix, la situation actuelle est particulièrement tendue pour les futurs propriétaires. Il existe toutefois un moyen d'obtenir plus facilement un crédit immobilier, et, surtout, d'en limiter le coût : l'épargne résiduelle. Mais quel est donc ce critère qui semble revêtir une importance grandissante ?

L'épargne résiduelle, qu'est-ce que c'est ?

De manière générale, l'épargne est un élément essentiel pris en compte par les banques dans une décision d'octroi de crédit. Très souvent, il s'agit de l'une des premières questions d'un conseiller bancaire : quel est le niveau d'épargne des emprunteurs ? En effet, de la réponse à cette question découle un critère d'octroi important : l'apport, c'est-à-dire la part d'épargne consacrée au financement du projet immobilier. Généralement, l'apport personnel demandé est au moins de 10 %, soit, par exemple, 20 000 euros pour un projet global d'achat immobilier chiffré à 200 000 euros.

Mais l'apport n'est pas la seule variable liée à l'épargne que les banques étudient. L'épargne résiduelle a aussi une grande importance, puisqu'elle correspond à l'argent restant aux emprunteurs après qu'ils ont versé un apport à l'établissement bancaire. Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, « idéalement, l'emprunteur doit avoir, en plus de son apport personnel de 10 %, environ 20 % à 30 % du projet en épargne résiduelle ». En reprenant l'exemple précédent d'un projet immobilier à 200 000 euros, il faudrait donc conserver environ 40 000 à 60 000 euros de côté, en supplément des 20 000 euros d'apport.

Lire aussi : Crédit immobilier : les taux d'intérêt vont-ils encore continuer à augmenter ?

L'absence d'épargne résiduelle, un point noir pour les banques ?

En règle générale, ne pas disposer d'épargne résiduelle n'est pas une condition décisive dans la décision d'octroi d'un crédit immobilier. Toutefois, ce critère revêt une importance capitale en matière de taux d'intérêt accordé. En effet, pour les établissements bancaires, l'épargne résiduelle reflète la qualité du dossier de l'emprunteur. En d'autres termes, il est d'autant plus facile d'obtenir un taux d'intérêt intéressant que son niveau d'épargne résiduelle est conséquent.

Bien entendu, un grand nombre de critères influent sur la décision et les conditions d'octroi d'un prêt immobilier. Les banques sont en priorité attentives au niveau d'apport, au taux d'endettement, à la gestion des comptes du foyer, etc. Mais il peut arriver que l'absence d'épargne résiduelle amène à un refus de financement. Certains acteurs, comme LCL et le Crédit Agricole, se défendent toutefois de tout automatisme, et soulignent que les décisions restent prises au cas par cas, aucun dossier de crédit immobilier ne ressemblant à un autre.

Une épargne supplémentaire bienvenue pour les banques

Si les banques sont de plus en plus attentives au niveau d'épargne restant aux nouveaux propriétaires après leur achat immobilier, ce n'est pas un hasard. Tout d'abord, l'épargne résiduelle apporte une certaine sécurité, tant du côté de la banque que des clients. En effet, en cas d'imprévu, par exemple de travaux non budgétisés au départ, ces derniers pourront y faire face sans avoir recours à un nouvel emprunt ou dégrader leur situation financière.

Par ailleurs, dans un contexte inflationniste, avoir de l'argent de côté est rassurant pour les établissements prêteurs. Ils sont ainsi moins inquiets de l'influence de la hausse des prix sur le budget du foyer, et plus à même d'accorder facilement et aux meilleures conditions un prêt immobilier.

Enfin, last but not least, les banques sont pleinement impactées par la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Hausse qu'elles doivent elles-mêmes répercuter sur les taux accordés à leurs clients. Pour limiter cette influence, et donc continuer à capter de nouveaux clients grâce à des taux intéressants, récupérer et conserver un maximum d'épargne dans leurs livres est crucial. Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi, résume la situation : « Le sujet de l'épargne devient de plus en plus important pour les banques, car elles sont aujourd'hui soumises à des contraintes de liquidité. […] L'épargne apportée par les clients devient aujourd'hui un point d'attention pour les banques. »