Les nouvelles SCPI ont des performances attirantes. Toutefois, une nouvelle réglementation pourrait rebattre les cartes du secteur.
Sommaire:
- Jeunes et vieilles SCPI: un marché à deux vitesses
- Le secteur de l’immobilier de bureau est le plus mal en point
- Les jeunes SCPI sont plus diversifiées que les anciennes: stratégie gagnante
- Garder ou vendre vos parts: que faire en tant qu’investisseur en SCPI ancienne?
Jeunes et vieilles SCPI: un marché à deux vitesses
Un rendement annualisé supérieur à 10% en SCPI , c’est possible. C’est le résultat de Comète, néo SCPI lancée en 2023. Elle possède le meilleur taux de distribution du marché en ce moment. Toutefois, d’autres rivalisent et affichent de belles performances, à l’heure où le marché est en crise: Iroko Zen (7%), Transitions Europe (8,16%) ou Remake Live (7,79%). Sofidynamic ou Mistral Sélection communiquent sur des rendements prévisionnels pour 2024 aux alentours de 8%. Selon les chiffres de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), en 2023, les valeurs de réalisation par parts des SCPI ont diminué. La baisse est de l’ordre de - 10,3%. Les baisses les plus importantes touchent les sociétés de «bureaux». Les SCPI ayant investi de manière plus massive dans la logistique ou le secteur résidentiel sont celles accusant les baisses les moins importantes.
Le secteur de l’immobilier de bureau est le plus mal en point
Parmi les SCPI ayant le plus souffert ces derniers mois, on retrouve des sociétés de gestion comme Génépierre, Accimo Pierre ou Laffitte Pierre. Ce sont des gestionnaires dont le patrimoine immobilier se compose essentiellement de bureaux, un actif à la peine ces dernières années. Les entreprises ont de moins en moins envie d’investir de grandes surfaces de bureaux en périphérie des grandes villes, en raison de:
- La montée en puissance du télétravail et du flex office,
- Le départ en retraite de nombreux baby-boomers non remplacés.
Cela diminue encore la valeur des immeubles puisque la demande faiblit. Les SCPI ayant investi par le passé dans de petites ou moyennes superficies s’en sortent mieux, surtout quand les actifs se situent au cœur des grandes métropoles, où le taux de vacance est faible.
Les jeunes SCPI sont plus diversifiées que les anciennes: stratégie gagnante
Les jeunes SCPI (lancée après 2020), possèdent encore suffisamment de liquidités pour investir. Elles profitent de la baisse des prix de l’immobilier pour réaliser des placements intéressants et comprennent l’importance de la diversité de leurs actifs. Par exemple, celles possédant de l’Ehpad sont peu touchées par la baisse du prix des parts: elles répondent à une vraie problématique liée au logement des seniors. La demande croît et elle est amenée à prendre encore de l’ampleur dans les années à venir.
Par ailleurs, l’hôtellerie est actuellement en pleine croissance. Les taux d’occupation pourraient encore augmenter un peu plus à l’avenir en Europe. En effet, les touristes asiatiques font progressivement leur retour. Les gestionnaires de SCPI ont tout intérêt à investir dans ces différentes typologies de bâtiments. De la diversification, naît le rendement. Les investisseurs le savent, à en juger par les données de l’Aspim. Les SCPI «diversifiées» réalisent 63% de la collecte brute du deuxième trimestre 2024. Elles devancent largement les SCPI spécialisées dans les «bureaux» (19%), la «santé et éducation» (8%), la «logistique et locaux d’activité» (5%) et «les commerces» (2%). Les SCPI «résidentielles» et d’«hôtel, tourisme, loisirs» représentent quant à elles respectivement 2% et 1% du total des souscriptions.
Garder ou vendre vos parts: que faire en tant qu’investisseur en SCPI ancienne?
Face à la baisse du prix des parts des SCPI historiques, les détenteurs de parts dont le patrimoine se compose essentiellement de bureaux ont deux options. Ils peuvent conserver leurs parts ou les vendre. Quand vous possédez vos parts depuis plus de dix ans, vous en avez déjà amorti le prix. L’idée de vendre pour investir ailleurs est sans doute la bonne. En outre, il existe désormais des SCPI sans frais pouvant être attirantes pour vos investissements.
Dans le cas contraire, il peut être intéressant de conserver vos parts encore un peu, en attendant une stabilisation du marché. La stratégie est pertinente car une récente ordonnance de l’État vient remettre un peu d’ordre dans le secteur des SCPI. Parmi les mesures entrées en vigueur, on remarque que:
- Les SCPI vont pouvoir procéder à l’acquisition directe ou indirecte d’installation de production d’énergie renouvelable pour les louer ou les exploiter. Ainsi, elles peuvent se permettre l’investissement dans des panneaux photovoltaïques ou encore des éoliennes.
- Elles vont aussi être tenues de faire une évaluation semestrielle de leurs actifs: la valeur de leurs parts doit refléter au mieux la réalité du marché.
- Le montant minimal plafonné à 150 euros la part est supprimé. Les sociétés de gestion vont pouvoir proposer des prix plus faibles.
Ces nouveautés risquent de rebattre les cartes du marché.
SCPI: comment vérifier la qualité du parc immobilier avant de souscrire?
C’est le point fondamental à analyser avant d’acheter des parts dans une SCPI: la composition de son parc immobilier. Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent d’éviter de concentrer vos investissements dans des SCPI spécialisées sur une seule thématique (bureaux, commerces, santé…) et de choisir des sociétés de gestion diversifiées. Ainsi, en cas de crise dans un des secteurs, il est toujours possible de voir votre placement se montrer performant. À défaut de performance, vous limitez les dégâts possibles.
Pour choisir les bons actifs, il est important de tenir compte des grandes tendances de société. Le vieillissement de la population et le manque d’infrastructures publiques pour prendre en charge le grand âge offrent un avantage considérable aux SCPI investissant en Ehpad. Il en va de même pour celles détenant du patrimoine immobilier logistique, en pleine effervescence depuis la crise du covid ou encore sur l’éducation (crèches, centres de formation…).
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