Les SCPI sans frais: effet marketing ou vrai bon plan?

information fournie par Le Particulier •07/09/2024 à 08:00

Les SCPI sans frais d’entrée sont en général plus coûteuses en frais de sortie, de gestion…

Sommaire:

• Des frais d’entrée à 0 euro en SCPI, quel est l’intérêt pour les gestionnaires?
• Des frais de gestion plus élevés pour les néo SCPI sans frais d’entrée
• Cashback et marché secondaire pour payer moins cher vos parts de SCPI

Des frais d’entrée à 0 euro en SCPI, quel est l’intérêt pour les gestionnaires?

Aucun frais d’entrée: c’est l’une des nouveautés lancées par certaines néo-SCPI (Novaxia Néo, Iroko Zen ou Remake, Mistral Sélection). L’ achat de parts se fait sans surcoût. Pourtant, la plupart des SCPI plus anciennes prévoient une commission de souscription comprise entre 7% et 12% de la valeur de la part.

Pour ces nouvelles entreprises, l’intérêt d’une telle stratégie est de placer la totalité des montants investis par les particuliers dans l’achat de biens immobilier. Le but est d’améliorer les rendements. En effet, les néo-SCPI profitent de l’état actuel du marché (baisse globale des prix de l’immobilier et amorce de baisse des taux de crédit) pour investir massivement et dégager de meilleurs rendements. Certaines parviennent à percevoir des rendements bruts entre 5% et 8%, selon les sociétés de gestion.

Des frais de gestion plus élevés pour les néo SCPI sans frais d’entrée

Les SCPI au frais d’entrée à 0 euro disposent de certaines spécificités. Par exemple, les investisseurs doivent payer des frais de sortie en cas de vente prématurée de leurs parts . En dessous de 3 ans de détention, certaines appliquent une commission de sortie anticipée de 5% HT et des frais de dossier de 200 euros HT en cas de transfert de parts (donation, succession…). Chez d’autres, la commission de sortie est valable les 5 premières années de détention des parts et s’élève à 6% du montant investi. De plus, les frais de gestion appliqués par ces sociétés sont plus élevés que ceux des SCPI classiques. Ils peuvent s’élever à 18% du montant investi quand pour les autres sociétés de gestion, ils dépassent rarement les 12%. Les investisseurs ont tout intérêt à comparer les autres postes de coût de ces néo SCPI avec ceux des acteurs plus classiques.

Cashback et marché secondaire pour payer moins cher vos parts de SCPI

Afin d’obtenir des parts de SCPI plus abordables, les investisseurs peuvent se tourner vers les SCPI pratiquant le cashback. L’objectif de ces entreprises est de rembourser à l’investisseur un pourcentage du montant des frais de souscription, directement sur son compte bancaire. Cet avantage se présente souvent sous la forme d’opérations promotionnelles mises en place par les SCPI.

Une autre astuce pour payer vos parts moins chères est d’investir sur le marché secondaire. En achetant des parts de SCPI d’occasion, vous payez des frais d’enregistrement dont le coût équivaut à 5% du prix de la part, contre 10% à 12% pour des frais de souscription classiques. Aucun délai de carence ne s’applique: vous percevez des loyers juste après l’achat. Pour investir sur le marché secondaire, les investisseurs doivent se renseigner auprès des SCPI et consulter le carnet d’ordre de ces dernières. Ce document est régulièrement mis à jour par la société de gestion. Il recense les ordres de vente émis par les associés possédant des parts à vendre et les ordres d’achat émis par les épargnants intéressés.