La vente en viager est-elle possible lorsque le propriétaire est gravement malade ?

information fournie par Mingzi •23/03/2023 à 09:30

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Madame Z vend sa maison en viager et décède quelques mois plus tard. Ses héritiers assignent alors l'acquéreur en nullité de la vente pour défaut d'aléa car, lors de la conclusion de la vente, ce dernier avait connaissance du grave état de santé de Madame Z et de ce qu'une issue fatale était à redouter à bref délai.

Les faits

Par acte authentique du 19 octobre 2011, Madame Z vend sa maison d'habitation à Monsieur P en viager, c'est à dire moyennant le paiement d'un « bouquet », constitué d'un capital et d'une rente viagère. Or, Madame Z décède le 17 janvier 2012. Ses héritiers assignent alors Monsieur P en nullité de la vente pour défaut d'aléa car, lors de la conclusion de la vente, Monsieur P avait connaissance du grave état de santé de Madame Z et de ce qu'une issue fatale était à redouter à bref délai.

À la date de la vente viagère, Madame Z, alors âgée de 78 ans, présentait de graves difficultés de santé, souffrant d'un diabète de type II, d'hypertension artérielle et d'insuffisance rénale chronique, justifiant d'être dialysée quatre fois par jour à son domicile.

Or, la Cour d'appel a considéré que, malgré les liens de proximité entre Madame Z et Monsieur P, ce dernier n'avait pas de connaissances médicales et ne pouvait savoir l'imminence du décès de Madame Z.

Par ailleurs, les héritiers reprochent à Monsieur P d'avoir proposé un bouquet de sorte d'être certain de retirer un bénéficie de l'opération. La valeur vénale de la maison avait été arrêtée à 270 000 euros. Le bouquet était composé du versement d'un capital et 50 000 euros et du versement d'une rente viagère annuelle de 15 960 euros. Les héritiers en ont déduit que cela supposait que Madame Z vive encore treize années pour que le bouquet versé soit équivalent au prix intégral de la maison et que cette durée n'était pas compatible avec son état de santé. Or, la Cour d'appel n'a pas pris en considération ce moyen.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle que selon 5 l'article 1964 du code civil, l'aléa existe dès lors qu'au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l'avantage qu'elles en retireront parce que celui-ci dépend d'un événement incertain.

La Cour d'appel avait constaté que Madame Z, bien qu'âgée de 78 ans et atteinte de graves difficultés de santé était décédée un peu moins de trois mois après la conclusion de la vente de son immeuble à Monsieur P des suites d'une chute. Elle avait retenu qu'aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont elle était atteinte, état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile. Elle avait également estimé qu'il n'était pas établi que Monsieur P disposait de connaissances médicales et savait que l'état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité. La Cour d'appel en avait déduit que la vente n'était pas dépourvue d'aléa.

La Cour de cassation a considéré que la Cour d'appel, qui avait constaté l'existence d'un aléa lors de la vente, n'était pas tenue de répondre au moyen portant sur la durée nécessaire pour atteindre un paiement intégral du prix du bien, et a considéré ce moyen comme inopérant.

Par ces motifs, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des héritiers.

Source : Cour de cassation - 18 janvier 2023 - Pourvoi n° 21-24.862 - Troisième chambre civile