Immobilier: vers de nouvelles perspectives?

Les perspectives du marché immobilier en 2023 laissent entrevoir la possibilité d’accéder à la propriété pour de plus en plus de ménages. ( crédit photo : GettyImages )

Le volume des transactions immobilières est en baisse depuis juillet 2022, selon les Notaires de France. La cause pourrait être imputée au taux d’usure, pouvant bloquer les épargnants, et au prix de l’immobilier en hausse. En juillet 2023, les prix ont augmenté de +2,2% en un an, selon les chiffres de la Fnaim. En parallèle, le marché de l’immobilier neuf recule nettement.

Sommaire:

• Le marché de l’immobilier présente des indicateurs contradictoires
• Les taux d’emprunt proposés par les banques sont toujours en hausse
• Le marché immobilier neuf accuse une baisse d’attractivité pour les acheteurs
• Les perspectives du marché immobilier sont encourageantes

Le marché de l’immobilier présente des indicateurs contradictoires

Assiste-t-on à un retournement du marché immobilier après l’emballement post-Covid? Dans le secteur de l’immobilier ancien, les indicateurs semblent contradictoires. Selon les données de la Fnaim, le volume des ventes devrait atteindre 950.000 transactions en fin d’année 2023. Le chiffre est identique à celui de l’année 2018. Néanmoins, la chute reste brutale puisque les ventes reculent de 15% en seulement un an.

En termes de prix, la situation sur le territoire est contrastée. Un mouvement de baisse est en cours depuis le mois de février 2023. Cependant, il reste minime et de nombreuses villes affichent encore des valeurs en hausse. C’est le cas de Nice (+4,2%), Annecy (+4,3%), Avignon (+12,9%), Perpignan (+12,1%), Marseille (+5,4%) ou encore Toulon (+6,2%), selon les données de la Fnaim. Ainsi, le marché est loin d’une baisse de valeur significative. Les régions prisées ces dernières années continuent à avoir la côte auprès des acheteurs et investisseurs.

Les taux d’emprunt proposés par les banques sont toujours en hausse

À ce jour, le principal facteur bloquant pour les acquéreurs (notamment les primo-accédants) est celui des crédits immobiliers. En juin 2023, selon l’observatoire Crédit logement CSA, le taux moyen servi par les banques atteignait les 3,45%. Celui-ci vaut toutes durées confondues et hors frais d’assurance. Pour comparaison, en décembre 2021, le taux moyen était de 1,10% pour un emprunt sur 20 ans selon le comparateur MeilleurTaux. Cette augmentation affecte lourdement la solvabilité des emprunteurs.

Depuis février 2023, les revalorisations mensuelles du taux d’usure redonnent un peu d’air aux acquéreurs. Toutefois, la production de crédits a reculé de 46,1% en glissement annuel pour le premier semestre 2023, selon les données du Crédit Logement/CSA. En outre, la hausse des taux d’emprunt s’associe à des conditions d’octroi contraignantes. Le taux maximum d’endettement est fixé à 35% pour une durée d’emprunt maximale de 25 ans. Une baisse du marché immobilier pourrait aider les acheteurs à concrétiser leurs envies.

Le marché immobilier neuf accuse une baisse d’attractivité pour les acheteurs

Selon les informations de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), seuls 16.912 programmes commerciaux ont été lancés au premier trimestre 2023. C’est le nombre le plus bas enregistré depuis 2010. Les ventes aux investisseurs ont chuté de 52,3%, or elles sont le point de départ pour amorcer la commercialisation d’un programme. Les mises en vente s’effondrent (−24,8%) et la vente totale de logement neuf au premier trimestre 2023 baisse de 34,3%, par rapport à 2022. En parallèle, les prix augmentent.

Le mètre carré moyen dans le neuf atteint les 5.071 euros au premier trimestre 2023, en hausse de 5,9% sur un an. Dans un contexte de hausse des taux, d’inflation, et de conditions d’octroi resserrées, un tel niveau de prix rend le neuf peu attractif. Pourtant, les logements produits sont de bien meilleure qualité grâce aux normes de construction exigeantes.

Les perspectives du marché immobilier sont encourageantes

Tout n’est pas noir dans le secteur immobilier. Les pouvoirs publics sont conscients de l’impact de la hausse des taux sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Ils viennent d’assouplir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Depuis le 13 juillet dernier, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) autorise les banques à déroger aux règles encadrant l’octroi de crédit immobilier pour 30% de leur production (hors achat de résidence principale). Auparavant, seuls 20% des dossiers pouvaient faire l’objet d’une dérogation.

De plus, les banques ont désormais le droit d’appliquer une action correctrice durant les deux trimestres suivants l’emprunt, contre un trimestre auparavant.

Sur le marché immobilier ancien, les prix des passoires énergétiques reculent, sous l’effet des interdictions de mise en location à venir. La directrice générale du pôle service de Nexity, Karine Olivier, annonce une baisse de prix de 6% sur un an pour les biens classés E, F ou G. Cette décote peut représenter une possibilité supplémentaire d’accès à la propriété pour de nombreux ménages. En effet, en recourant aux aides publiques pour investir et réaliser des travaux , les ménages peuvent bénéficier d’un logement confortable et abordable.

Le dispositif MaPrimeRénov’ peut prendre en charge jusqu’à 100% du coût des travaux de rénovation énergétique d’un bien pour les ménages les plus modestes. 40% des rénovations peuvent être couvertes pour les ménages les plus aisés. Le dispositif peut être associé au certificat d’économie d’énergie et aux aides locales. Concernant l’immobilier neuf, les conclusions du Conseil national de la refondation logement ont déçu la profession. Cependant, l’arrivée d’un ministre exclusivement dédié au logement lors du dernier remaniement est peut-être le symbole d’un changement de cap sur la question.