Francis veut vendre son logement acquis en LMNP: comment faire?

information fournie par Le Particulier •13/07/2024 à 09:00

Vendre une maison ou un appartement s’accompagne d’une imposition de la plus-value, quand il s’agit d’un bien autre que votre résidence principale.

Sommaire:

• Francis souhaite se lancer dans un nouveau projet d’achat immobilier
• Logement acquis en LMNP: les obligations des propriétaires souhaitant vendre
• Le calcul de la plus-value imposable pour le logement LMNP de Francis
• Francis aurait-il pu éviter une imposition?

Francis souhaite se lancer dans un nouveau projet d’achat immobilier

Francis est à une étape importante de sa vie. Il s’est marié avec Emilie à l’été 2023. Leurs envies de fonder une famille les incitent à acheter une grande maison estimée à 400.000 euros pour avoir plus de place et pouvoir accueillir leurs futurs enfants. Gagnant 4000 euros nets à deux, ils cherchent un complément d’apport pour financer l’acquisition du logement. Francis pense à vendre son T2 acquis il y a 14 ans pour 150.000 euros et loué en LMNP.

Durant 14 ans, la location du bien a généré des loyers nets cumulés de 100.000 euros. Cette somme a surtout été investie dans un contrat d’assurance-vie. Francis aimerait conserver son contrat intact. Toutefois, il peine à comprendre combien la vente de son logement LMNP peur lui rapporter. Le calcul de la plus-value imposable le questionne. Francis décide de consulter son notaire pour obtenir des conseils sur la meilleure stratégie à adopter.

Logement acquis en LMNP: les obligations des propriétaires souhaitant vendre

Dès leur premier rendez-vous, le notaire souhaite connaître trois informations concernant le logement en LMNP de Francis:

Ces questions sont importantes. En fonction du type de bien détenu, des sanctions sont possibles pour les propriétaires n’ayant pas gardé leur bien suffisamment longtemps. En effet, les locations meublées de biens situés dans une résidence de service soumis au dispositif Censi-Bouvard (résidence étudiante, EHPAD…) doivent être détenues 9 années minimum. Le logement de Francis échappe à cette obligation: c’est un logement meublé classique. Francis peut le revendre quand il le souhaite.

Le notaire souhaite également s’assurer que les revenus locatifs de Francis sont inférieurs à:

Il est nécessaire de satisfaire ces deux conditions pour profiter du statut LMNP. Francis remplit ces exigences.

Le calcul de la plus-value imposable pour le logement LMNP de Francis

La plus-value sur un bien immobilier correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le taux d’imposition de la plus-value immobilière est de 36,2% (19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Cependant, le calcul de cette plus-value brute peut être soumis à un abattement pour durée de détention. Celui-ci est progressif:

L’appartement de Francis est estimé à 300.000 euros. Ainsi, Francis pense faire une plus-value de 150.000 euros. Toutefois, le prix d’acquisition de son bien doit être revu à la hausse: il faut lui ajouter plusieurs dépenses, comme les dépenses pour travaux. Voici le résumé de sa situation présenté par le notaire:

Le prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition et de rénovation du bien immobilier (150.000 + 30.000). Ainsi, la plus-value brute lors de la revente est de 120.000 euros (300.000 - 180.000). Sur cette somme, les abattements en vigueur s’appliquent. Francis ayant gardé l’appartement 14 ans, son impôt sur le revenu est calculé sur 55.200 euros. En effet, il profite d’un abattement de 54% (6% x 9 ans, soit 64.800€) du montant global (120.000 euros). Ses prélèvements sociaux sont calculés sur la base de 102.180[1] euros. Avec une imposition respective de 19% au titre de l’IR et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux, le total de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP pour Francis s’élève à 28.062 euros.

Francis aurait-il pu éviter une imposition?

Cette somme est relativement conséquente et fait réfléchir Francis. Est-il possible pour lui de bénéficier d’un abattement total sur la plus-value immobilière? Oui, mais à une condition: il doit conserver son bien encore 9 ans pour atteindre le seuil des 23 ans ouvrant droit à une première exonération: celle de l’impôt sur le revenu.

Ce délai étant important, Francis décide de vendre son appartement sans tarder. Son objectif est toujours d’avoir un apport de liquidités supplémentaires pour financer son crédit immobilier et acheter une maison. Ainsi, il se constitue un dossier solide et fiable à présenter à sa banque. D’autre part, en disposant d’un apport, il met toutes les chances de son côté pour obtenir le prêt espéré.

[1] 0.0165 (pourcentage d’abattement) x 9 (années de détention) x 120.000€.