Défiscalisation immobilière : faut-il se lancer avant la fin de l’année ?

information fournie par Café de la Bourse •10/12/2024 à 12:35

une maison et une calculatrice (Crédits: Adobe Stock)

Les Français sont très attachés à la pierre, et aux investissements défiscalisants. Le côté tangible de la pierre en fait un placement qui rassure, et c'est aussi un placement qui permet de bénéficier de rentrées d'argent régulières, d'où son succès. Et parfois, l'investissement immobilier permet en plus de réduire sa facture à l'administration fiscale, chose que les Français apprécient particulièrement compte tenu de la pression fiscale importante dans notre pays.

C'est pourquoi le Dispositif Pinel a si bien fonctionné auprès des particuliers. Faut-il souscrire en urgence avant sa disparition en 2025 ? Quelles alternatives ? Le dispostifif Loc'Avantages est-il véritablement avantageux ? Quid du dispositif Denormandie ? Notre tour d'horizon des placements de la défiscalisation immobilière et nos explications pour déterminer s'il faut ou non se lancer.

Le Pinel, une opportunité à saisir avant la fin du dispositif ?

Le dispositif Pinel , introduit par la loi de finance 2015 en disparaîtra le 31 décembre 2024. L'objectif est simple : encourager l'investissement locatif en métropole, d'où un mécanisme qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt soumise à certaines conditions d'investissement et de location. Sont concernés les logements neufs, les logements en état futur d'achèvement, les logements construits par le contribuable, les logements bénéficiant de la TVA immobilière et les logements réhabilités ou transformés, construits dans une zone présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande et, depuis 2021, uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif sont concernés. Les logements pour bénéficier du dispositif Pinel doivent obligatoirement atteindre un niveau global de performance énergétique élevé. Le logement doit être loué nu et il existe un plafonnement du loyer et des revenus du locataire. En échange de la location d'un bien éligible, s'applique une réduction d'impôt variable selon le nombre d'années de mise en location : 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, pour une mise en location de ans, la réduction d'impôt est fixée à 9 % du prix d'achat du bien pour une location sur 6 ans, 12 % du prix d'achat du bien pour une location sur 9 ans et 14 % du prix d'achat du bien pour une location sur 12 ans.

Le Pinel comporte certains atouts, à nuancer toutefois. D'abord, l'attractivité des biens en Pinel devrait limiter la vacance. En proposant un bien loué moins cher que son prix sur le marché, les locataires devraient eu moins en théorie se bousculer au portillon. En pratique, le zonage parfois peu pertinent concerne des zones où la tension n'est pas si forte que cela et, surtout, cette attractivité relative de votre bien vent du fait que vous le proposez à un prix inférieur à celui pratiqué d'ordinaire.

Ensuite, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, variable selon la durée de mise en location. Mais cet avantage fiscal est de moins en moins probant avec les modifications successives qui rendent ce dispositif de moins en moins avantageux pour l'investisseur. Ainsi, la réduction d'impôt était fixée à 12 % du prix d'achat du bien pour une location sur 6 ans jusqu'au 31 décembre 2022, puis 10,5 % en 2023, avant les 9 % qui s'appliquent actuellement. Pour une location sur 9 ans, le taux a aussi été considérablement raboté, passant de 18 % jusqu'au 31 décembre 2022 à 15 % en 2023 et 12 % en 2024. Sur 12 ans, le taux passe de 21 % jusqu'au 31 décembre 2022 à 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024. Si la réduction d'impôt est de moins en moins avantageuse, la durée d'engagement est elle conservée de manière identique pour pouvoir en profiter.

Avec ce plafonnement des loyers et cette réduction d'impôt de moins en moins avantageuse, c'est la rentabilité même du placement qui n'est pas garantie et devra être soigneusement évaluée par l'investisseur, surtout que ce placement n'est pas garanti en capital (il est possible de réaliser une moins-value à la revente) et peu liquide, avec en plus une durée d'engagement de mise en location assez importante.

Selon nous, le dispositif Pinel, très fortement remanié ces dernières années, est peu avantageux. Inutile donc de se précipiter sur ce placement et chercher à souscrire avant le 31 décembre 2024 et la fin du dispositif. Mieux vaut étudier avec attention son projet d'investissement locatif et sa rentabilité sans être obnubilé par un avantage fiscal qui ne permettra vraisemblablement pas de couvrir le manque à gagner avec ce type d'investissement très contraint.

Loc'Avantages : faut-il opter pour ce dispositif reconduit pour 3 ans ?

Toutefois, d'autres placements immobiliers défiscalisants existent comme par exemple la dispositif Loc'Avantages qui lui a été reconduit pour 3 ans et sera donc encore d'actualité en 2025. Loc'Avantages, qui remplace Louer abordable depuis 2022 , est un dispositif visant à favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes. Le principe est simple : une réduction d'impôt pour le bailleur en échange d'un loyer plafonné pour le locataire. Ce qui différencie ce dispositif de défiscalisation immobilière, c'est l'importance de la réduction d'impôt qui varie non pas en fonction de la durée de mise en location, mais en fonction de la décote sur le loyer pratiqué. Ainsi, plus le loyer est bas, plus la réduction d'impôt est importante. Attention : la réduction d'impôt porte sur le montant des loyers annuels, et pas sur le prix d'achat du bien, comme c'est habituellement le cas avec les placements immobiliers défiscalisants.

Quelques conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. Le logement doit être loué à un prix inférieur au marché. Il ne peut pas s'agir d'une passoire thermique (les logements DPE F et G sont exclus), le locataire doit occuper le logement au titre de sa résidence principale, ses revenus ne peuvent dépasser certains plafonds, et il ne peut s'agir de membres de la famille du bailleur (contrairement au Pinel). Enfin, le bien doit être loué nu pour une durée de six ans minimum dans le cadre d'une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat.

Le principal atout de Loc'Avantages, c'est sa réduction d'impôt. Trois niveaux de loyers existent : Loc1 pour un loyer se situant 15 % en dessous des loyers du marché, Loc2 pour un loyer se situant 30 % en dessous des loyers du marché et Loc3 pour un loyer se situant 45 % en dessous des loyers du marché. La réduction d'impôt s'établit à 15 % des loyers annuels pour Loc1 ou 35 % des loyers annuels pour Loc2, sans intermédiation locative. Car, si vous confiez la gestion de votre bien à un organisme social, alors le taux de réduction est majoré : 20 % pour Loc1, 40 % pour Loc 2 et 65 % pour Loc 3 (l'intermédiation locative est obligatoire pour Loc3). De plus, en cas d'intermédiation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, vous pouvez bénéficier d'une prime de : 1 000 euros en cas de recours à la location/sous-location, 2 000 euros en cas de recours à un mandat de gestion. Et la prime est majorée de 1 000 euros si la surface du logement est inférieure ou égale à 40m².

Autre avantage du dispositif Loc'Avantages, c'est l'attractivité de votre bien, variable en fonction de la décote opérée. Cette décote peut vous permettre de trouver preneur sur un bien atypique ou excentré.

Mais cette décote, c'est aussi le principal inconvénient du dispositif. En effet, vous devrez louer votre bien à un prix très inférieur au marché.

Alors, faut-il opter pour le dispositif Loc'Avantages ? Pas sûr, car l'avantage fiscal peinera souvent à compenser la décote du loyer imposé. En secteur locatif tendu, l'opération est rarement rentable. Cependant, dans des zones où la demande est moins forte, et pour des biens atypiques qui auraient du mal à séduire les locataires, ce dispositif peut être envisagé. Notez que Loc'Avantages peut aussi s'avérer intéressant si vous devez effectuer de nombreux travaux car le dispositif ouvre droit à une subvention pour des travaux si vous souhaitez rénover votre logement avant de le mettre en location. Le montant de l'aide varie selon la nature des travaux.

Denormandie : un dispositif qui reste intéressant en 2025 ?

Autre placement immobilier défiscalisant de ces dernières années, le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'en 2027 permet de bénéficier de réductions d'impôts en louant son logement dans l'ancien. L'objectif : doper la rénovation des biens anciens tout en soutenant l'offre de logements à la location pour un public aux moyens limités. Ainsi, le dispositif Denormandie s'applique aux logements anciens, situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou des communes faisant partie du programme national Action cœur de ville (ACV). Le bien doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Il existe là encore un plafonnement du loyer et des revenus du locataire. Et surtout, le dispositif Denormandie ne peut s'appliquer qu'en cas de travaux conséquents de réhabilitation du bien. Ainsi, le logement doit faire ou avoir fait l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent impérativement soit améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ; soit correspondre à 2 des 5 types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d'eau chaude ; soit créer de la surface habitable nouvelle.

La réduction d'impôt est sans conteste l'avantage majeure du dispositif Denormandie. Elle est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement. Ainsi, pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt correspond à 12 % du prix du bien, le pourcentage grimpe à 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Attention : la réduction d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros.

Autre atout : en réhabilitant son bien et en le rénovant, le propriétaire bailleur augmente la valeur de son bien.

Attention, cela signifie tout de même que vous avez suffisamment de liquidités pour financer des travaux importants et coûteux avant de pouvoir toucher un quelconque loyer.

Mais le plafonnement des loyers et l'engagement à louer son bien à un prix bloqué pendant une durée significative constituent de réels inconvénients à ce dispositif. Là encore, il est crucial de ne pas se focaliser sur l'avantage fiscal de l'opération mais bien d'évaluer la rentabilité de l'opération de manière globale en prenant en compte à la fois l'avantage fiscal, mais aussi le coût des travaux, ainsi que le manque à gagner en louant son bien en se soumettant aux plafonds des loyers prévus par la loi.