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La déclaration des revenus d'une Société Civile Immobilière (SCI) dépend principalement de son régime fiscal. Une SCI peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Voici comment déclarer les revenus dans chaque cas.
Option pour l'impôt sur le revenu (IR)
Les SCI soumises à l'IR sont dites fiscalement transparentes car les bénéfices de la société ne sont pas directement imposés : ils sont indirectement imposés via ses associés. En effet, chaque associé doit déclarer la quote-part des revenus fonciers qu'il a perçus dans sa déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042). Ainsi, lorsqu'il existe un écart de revenus et de taux d'imposition important entre les associés, cette option permet à chacun d'être imposé selon son propre taux d'imposition.
Comme pour tout revenu foncier, chaque associé a le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Un associé peut choisir le régime micro-foncier si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros. Il bénéficie alors d'un abattement de 30 %, mais en contrepartie, il ne peut pas déduire les charges. Si ses revenus sont supérieurs à 15.000 euros, il doit opter pour le régime réel et peut déduire les charges de ses revenus fonciers.
Si la SCI vend un bien, chaque associé est imposé au taux de 19 % sur sa quote-part de la plus-value réalisée, après abattement pour durée de détention. Cet abattement est progressif : il va de 6 % la sixième année de détention à 100 % au bout de 30 ans.
Option pour l'impôt sur les sociétés (IS)
Si la SCI est soumise à l'IS, la société est directement imposée : elle doit déclarer ses revenus et payer l'impôt sur les sociétés. Les bénéfices de la SCI, après déduction des charges déductibles, sont imposés à un taux fixe de 25 %. Dans la plupart des cas, il est possible de bénéficier d'un taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices compris entre 0 et 42.500 euros. L'avantage de la SCI à l'IS est de pouvoir déduire les charges et d'amortir les biens immobiliers.
Les associés ne déclarent pas les revenus de la SCI dans leur propre déclaration de revenus. En revanche, s'ils perçoivent des dividendes de la SCI, ceux-ci sont imposés comme revenus de capitaux mobiliers.
Lorsque de la revente d'un bien, on parle de plus-value professionnelle. Celle-ci est imposée au même titre que les bénéfices ordinaires de la société au taux fixe de 25 % ou 15 %.
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