Comment bien estimer un bien immobilier ?

information fournie par Café de la Bourse•06/05/2023 à 09:31

(Crédits photo : Adobe Stock - )

Estimer la valeur d'un bien immobilier est une étape clé pour toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente, d'un achat, d'une location ou encore d'une succession. Cependant, cette tâche peut parfois s'avérer complexe.

C'est pourquoi nous allons voir dans cet article quelques astuces pour que vous puissiez mieux estimer la valeur d'un bien immobilier, quel que soit votre projet.

Déterminer les caractéristiques spécifiques du bien immobilier

Pour mieux estimer la valeur d'un bien, vous devez commencer par savoir quelles sont ses caractéristiques propres pour déterminer ses points forts et ses points faibles, ainsi que ce qu'il offre et ce qui lui manque.

Voici quelques idées :

● type de bien

● année de construction

● normes de construction

● surface / nombre de pièces

● agencement

● orientation / exposition

● balcon / terrasse / jardin

● vue dégagée ou non

● parking / cave

● nombre d'étages

● emplacement

● parties communes

● ascenseur

● prestations de la copropriété

Évaluer l'état général du bien

La valeur d'un bien dépend également en partie de l'état général du bien, car si le bien est ancien ou en mauvais état, cela signifie que des travaux, des réparations ou des mises à jour en fonction des normes en vigueur sont à prévoir. Pour déterminer l'état général d'un bien, vous devez inspecter plusieurs aspects à l'intérieur, mais aussi à l'extérieur de la propriété.

Voici quelques points à vérifier :

● qualité des installations électriques

● qualité de la plomberie

● qualité de l'isolation

● revêtements de sol et état des murs

● état des équipements du bien (chaudière, climatisation, électroménagers, etc.)

● signes de dégradation extérieure (fissures dans les murs, fenêtres cassées, élément de façade manquant…)

Comprendre l'impact de l'environnement sur la valeur du bien immobilier

Bien déterminer la valeur d'un bien passe aussi par la prise en compte de son environnement et de sa localisation, car il est possible d'avoir d'importantes disparités dans une même ville, un même quartier, voire une même rue. Par exemple, un appartement exposé plein sud dans un quartier recherché avec de nombreux commerces de proximité et des transports aura bien plus de valeur qu'un bien exposé plein nord au rez-de-chaussée sans espace vert et sans école autour.

Voici quelques aspects de l'environnement à considérer :

● attractivité de la ville / du quartier

● disponibilité de transports en commun

● espaces verts

● écoles et autres commodités

● magasins d'alimentation

● sentiment de sécurité

● perspective de croissance du quartier / de la ville en fonction de son dynamisme

● projets d'investissement

● implantation de grandes entreprises

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Avoir une idée du prix des biens vendus dans le même quartier

Connaître l' état du marché immobilier , du quartier et de la ville dans lequel le bien immobilier se trouve est tout aussi important pour déterminer si le bien est à sa juste valeur.

Vous devez donc dans un premier temps déterminer la situation économique de la ville en question, ainsi que ses perspectives de développement.

Pour cela, vous pouvez utiliser le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour connaître les projets en cours et à venir. Il est aussi intéressant de prendre connaissance de la carte des loyers pour déterminer les possibilités de location qui peuvent potentiellement jouer sur l'attractivité d'un bien et donc sur son prix.

Ensuite, il existe plusieurs ressources qui peuvent vous permettre de vous faire une idée de la tendance des achats et des ventes dans votre ville, ainsi que les prix qui sont appliqués.

Vous pouvez, par exemple, utiliser la base Demandes de valeurs foncières (DVF) pour avoir connaissance des ventes de biens fonciers qui ont été réalisées au cours des 5 dernières années. Un service en ligne gratuit pour estimer la valeur d'un bien immobilier (Demande de valeur foncière) est aussi proposé par la DGFiP (direction générale des finances publiques) en partenariat avec Etalab.

Il existe aussi l' outil Patrim qui vous permet d'en apprendre plus sur les prix de vente des biens immobiliers correspondant à vos critères en fonction des informations obtenues par l'administration fiscale.

Si vous souhaitez obtenir des renseignements immobiliers sur un bien spécifique, comme l'identité des propriétaires successifs ou encore le prix des ventes, vous pouvez aussi utiliser le service d'information immobilière.

Il est également intéressant de s'intéresser aux tendances à long terme du prix de l'immobilier à la vente et/ou à la location dans votre ville. Pour cela, vous pouvez consulter le site de l' IGEDD (inspection générale de l'environnement et du développement durable). Les notaires de France offrent aussi de nombreux services et outils pour mieux déterminer les prix de l'immobilier appliqués dans votre secteur.