Indivision et succession: comment anticiper le chaos?

L’indivision est un régime permettant de posséder un bien immobilier à plusieurs. Il a souvent cours dans le cadre des successions. ( crédit photo : GettyImages )

L’indivision est le régime appliqué par défaut dans le cadre d’une succession. Elle permet de répartir les parts d’un bien immobilier entre les héritiers. Ce régime peut néanmoins s’avérer contraignant dans la durée. En effet, les indivisaires sont solidairement responsables des frais liés au logement. Pour éviter les conflits, l’indivision peut être transformée en SCI ou vendue.

Sommaire:

• Quelles sont les règles de l’indivision?
• Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation dans le cadre d’une indivision?
• Comment sortir d’une indivision?

Quelles sont les règles de l’indivision?

Dans le cadre d’une succession, le régime de l’indivision s’applique pour gérer un bien immobilier. Chaque héritier se voit attribuer une part, le plus souvent en division égale: s’il y a 3 enfants, chacun devient propriétaire d’un tiers du bien. Afin d’organiser au mieux la vie au sein du logement, il est possible d’établir une convention d’indivision auprès d’un notaire. Celle-ci permet de fixer la répartition des différentes charges, ainsi que les modalités de jouissance du bien. La convention d’indivision est valable 5 ans.

Les indivisaires doivent assumer ensemble les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement du logement. Selon le Code civil, chacun paie les charges et dépenses d’éventuels travaux d’entretien à hauteur de ses droits dans l’indivision.

Le régime de l’indivision a l’avantage de pouvoir être mis en place sans formalité particulière ni frais de création. Il est simple et rapide à instaurer. Néanmoins, pour fonctionner de manière pérenne, il requiert une bonne entente entre les propriétaires. De nombreuses décisions doivent être prises en commun.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation dans le cadre d’une indivision?

L’article 815-9 du Code civil précise que «l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité».

Plus précisément, l’indivisaire est redevable d’une indemnité d’occupation s’il a seul la libre jouissance d’un bien indivis, privant ainsi les autres de leurs droits de jouissance. Si un indivisaire use privativement d’un bien indivis, sans porter atteinte aux droits des autres indivisaires (par exemple si ces derniers peuvent occuper le logement lorsqu’ils le souhaitent, en même temps que l’occupant principal), il n’est pas tenu à une indemnité d’occupation (Civ. 1re, 5 novembre 2014, n°13-11.304).

Lorsque l’indivisaire occupant exclusivement le logement doit verser une indemnité, plusieurs cas de figure existent:

• L’indivisaire s’acquitte de l’indemnité, au même titre que s’il avait fait l’objet d’une signature de bail avec un tiers. Chaque indivisaire reste tenu de participer au paiement des charges communes, telles que l’assurance, les impôts locaux…
• Il peut être décidé d’un commun accord que les charges sont supportées par le seul indivisaire occupant. En contrepartie, il ne verse pas d’indemnité de jouissance locative.

Il est prudent de formuler cette décision dans un accord écrit, afin d’éviter tout conflit ultérieur.

Comment sortir d’une indivision?

• Vendre ses parts

Le Code civil précise: «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.» Si un indivisaire souhaite vendre ses parts, il doit notifier son intention aux autres membres. Ces derniers détiennent un droit de préemption sur la transaction. Ce mécanisme est prévu à l’article 815-14 du Code civil pour permettre la conservation des biens dans le cadre familial.

La vente de ses parts à un ou plusieurs autres indivisaires représente la solution la plus simple pour sortir de l’indivision. Le rachat s’effectue auprès d’un notaire. Il est simple à mettre en œuvre quand l’ensemble des parties parviennent à un accord. Il est également possible de vendre ses parts à un tiers à l’indivision.

• Vendre le bien immobilier

Vendre un bien indivis nécessite en principe l’accord de tous les indivisaires. Ils doivent décider à l’unanimité du prix de vente et de la règle de partage. L’intervention d’un notaire est nécessaire pour acter la vente.

Depuis la loi de «simplification et de clarification du droit» du 12 mai 2009, il est possible de vendre un bien immobilier en indivision dès lors que les indivisaires souhaitant vendre représentent au moins deux tiers des droits indivis. Néanmoins, la procédure judiciaire est lourde en cas de refus d’un des propriétaires.

• Transformer l’indivision en SCI

La seconde option pour détenir un bien à plusieurs est la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière), dont les parts sont réparties entre les héritiers. La SCI est plus protectrice que l’indivision. En effet, cette structure juridique dotée de statuts aménage la détention d’un bien dans le temps grâce à la rédaction de clauses d’agrément. Il est possible de fixer les modalités de revente des parts entre associés, préciser le partage des frais ou encore les modalités d’occupation. Tout est clair et contractualisé, ce qui limite le risque de désaccord au moment des prises de décisions.