Revenus fonciers : attention à la non-déductibilité de certains travaux

Les travaux réalisés antérieurement au transfert de propriété, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers.

Un couple acquiert un bien dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover et déduit de ses revenus fonciers le prix des travaux réalisés sur le bien mis en location. Or, l'administration remet en cause cette déduction.

En novembre 2014, M. et Mme A acquièrent un bien dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover. Ils payent au comptant la partie du prix correspondant à la valeur de l'immeuble avant travaux et l'autre partie, correspondant aux travaux à effectuer par le vendeur, fait l'objet d'un acompte et d'un engagement de leur part à régler le coût des travaux au fur et à mesure de leur avancement. Le couple déduit de ses revenus fonciers, au titre de l'impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, le prix des travaux réalisés sur le bien immobilier mis en location. Or, en 2017, l'administration fiscale remet en cause cette déduction.

M. et Mme A portent leur dossier devant de tribunal administratif puis la cour d'appel pour demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015. Essuyant un refus, ils se pourvoient en cassation.

La vente d'immeubles à rénover

Selon le code général des impôts, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Ces charges correspondent aux dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

D'autre part, l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux ventes d'immeubles à rénover, stipule que toute personne qui vend un immeuble à usage d'habitation, qui s'engage à réaliser des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat.

Le contrat mentionné doit préciser le prix de l'immeuble, entendu comme le prix payé par l'acquéreur incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur. Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété des constructions existantes et les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le verdict

M. et Mme A ont signé un contrat de vente d'immeuble à rénover :

• Ils ont payé le jour de la vente le prix d'achat de l'immeuble de 54 000 euros.
• Le vendeur s'est engagé, dans le même acte, à réaliser sur ce bien des travaux de rénovation moyennant le paiement par le couple de la somme de 156 000 euros, dont 70 200 euros versés à titre d'acompte au jour de l'acquisition et 85 800 euros à verser ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux.

La Cour de cassation déduit des dispositions précitées et du contrat de vente d'immeuble à rénover que l'acquéreur n'acquiert un droit de propriété sur les ouvrages qu'à compter de l'achèvement des travaux y afférents. Ainsi, les travaux réalisés antérieurement au transfert de propriété, qui s'analysent en un élément du prix d'acquisition de l'immeuble, constitutif de dépenses en capital, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers.

La Cour a donc considéré que M. et Mme A n'étaient pas fondés à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales.

Source : Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 17 octobre 2022, 460113