Airbnb: quelle fiscalité?

Airbnb: la loi Le Meur réforme la fiscalité des locations touristiques dès les revenus de 2025, imposables en 2026. Quels impacts pour les propriétaires bailleurs? ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• La location meublée est une activité commerciale
• Micro-BIC: l’atout simplicité
• Le régime réel, souvent plus intéressant

La location meublée est une activité commerciale

La location meublée étant une activité commerciale, ses loyers relèvent toujours des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif, et doivent être déclarés à l’annexe n°2042-C PRO. Une seule exception: jusqu’au 31 décembre 2026, la location de chambres d’hôtes dans la résidence principale est exonérée si les recettes annuelles ne dépassent pas 760 euros.

Pour savoir s’il relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou du statut professionnel (LMP), le bailleur doit examiner ses recettes issues de ses locations de courte durée. Si elles atteignent au moins 23000 euros par an et qu’elles sont supérieures à la somme des autres revenus d’activité de son foyer fiscal, c’est le régime du LMP qui s’applique. L’enjeu de cette qualification réside principalement au regard du régime social.

Micro-BIC: l’atout simplicité

Le régime micro-BIC est d’une grande simplicité puisque les charges déductibles liées à la location sont prises en compte de façon forfaitaire, sans justificatif. Depuis la loi Le Meur, le micro-BIC est nettement moins favorable aux meublés de tourisme qu’auparavant.

• Pour la location sur la courte durée d’un meublé de tourisme non classé: le plafond de recettes est fixé à 15.000 euros par an (contre 77.700 euros en 2024) et l’abattement forfaitaire s’élève à 30% (contre 50% en 2024).
• Pour la location de meublés longue durée, de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes: le plafond de recettes est fixé à 77.700 euros par an (contre 188.700 euros en 2024) et l’abattement forfaitaire à 50% (contre 71% en 2024).

Lorsque le bien loué est détenu en indivision, les indivisaires peuvent aussi bénéficier du micro-BIC. Les seuils s’apprécient alors sur l’ensemble des recettes de l’indivision, même si chaque indivisaire n’en déclare qu’une partie.

Si le plafond de chiffre d’affaires est dépassé deux années de suite, le régime réel s’impose à partir de la troisième année.

Le régime réel, souvent plus intéressant

Lorsque les seuils de recettes du micro-BIC sont dépassés, le régime réel s’impose aux propriétaires bailleurs. Et même quand ils peuvent se placer sous le régime micro-BIC, ils peuvent toujours opter pour le régime réel s’il s’avère préférable. Ce régime présente l’intérêt de déduire les charges pour leur montant réel - travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais d’entretien, ménage et gestion, taxe foncière, et d’amortir le bâti et le mobilier. Quand la somme de ces charges dépasse les recettes, le bailleur peut déduire une partie de ce déficit.

En LMNP, le déficit s’impute sur les revenus de location meublée des dix années suivantes. Si le bailleur exerce sous le statut professionnel (LMP), le déficit dégagé s’impute sur le revenu global de son foyer fiscal. Plus contraignant, le régime réel impose de tenir une comptabilité en bonne et due forme et de remplir la déclaration de résultat n° 2031-SD.