Dons pour l'achat d'une résidence principale sans impôts

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Un dispositif temporaire, ciblé et encadré

Le principe d'une exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour des dons d'argent à un membre de sa famille a été adopté le 29 novembre par le Sénat. Présenté par Jean-François Husson, rapporteur général du budget au nom de la commission des finances du Sénat, cet amendement au projet de loi de finances 2025 a pour objectif de relancer le marché de l'immobilier, particulièrement tendu depuis deux ans. Cette disposition concerne les dons familiaux effectués du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026, destinés à financer l'achat et la construction d'une résidence principale, ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Les sénateurs souhaitent ainsi encourager la rénovation des passoires thermiques, que la loi interdira de louer à partir de 2025 pour les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique), 2028 pour ceux classés F et 2034 pour les logements classés E. Les dons doivent avoir été consentis à un membre proche de sa famille : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant (ou, à défaut, neveu ou nièce). L'exonération sera plafonnée dans la limite de 100 000 € par donateur (à un même donataire) et 300 000 € par donataire. Celui-ci aura l'obligation de conserver le logement en tant que résidence principale pendant trois ans. Il aura également la possibilité de le louer à usage d'habitation, sauf à un membre de son foyer fiscal.

Un amendement adopté contre l'avis du gouvernement

L'amendement vise à favoriser l'acquisition de logements, en aidant les plus jeunes à accéder à la propriété. Ceux-ci sont effectivement doublement pénalisés dans une démarche d'accession, compte tenu d'une part de la difficulté à réunir un apport personnel, et d'autre part du taux de crédit dépassant les 3 %. Si la proposition a été votée majoritairement par les sénateurs, elle a par contre reçu un avis défavorable du gouvernement. Le ministre du Budget préconisait plutôt de restreindre la cible des bénéficiaires en limitant l'exonération à l'acquisition de logements neufs, afin de relancer la construction sans impacter les finances publiques. D'autres dispositions ont été votées contre l'avis de l'exécutif : le relèvement du plafond de l'abattement des droits de mutation pour un parent isolé, et l'élargissement de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette dernière décision a été qualifiée de "folie fiscale" par Éric Ciotti, le chef de file des députés UDR. Le gouvernement a, quant à lui, fait adopter un amendement proposant une série de mesures techniques destinées à moderniser les procédures de recouvrement des douanes françaises. La démission récente du gouvernement, suite à la motion de censure votée le 4 décembre, est venue rebattre les cartes en remettant en question le projet de loi de finances pour 2025. Les mesures importantes, tant pour les professionnels du secteur de l'immobilier que pour les candidats à l'accession, devront être reconsidérées par l'exécutif à venir.