Viager: une solution efficace pour mieux vivre votre retraite

information fournie par Le Particulier •14/11/2025 à 11:00

Sommaire:

• Comment fonctionne la vente en viager?
• Viager libre et viager occupé: quelles différences?
• Avantages de la vente en viager
• Les limites du viager

Comment fonctionne la vente en viager?

Le viager repose sur une idée simple: convertir la valeur de son logement en revenu régulier. Le propriétaire, appelé crédirentier, vend son bien à un débirentier (l’acheteur). En échange, ce dernier s’engage à verser:

• Au moment de la vente: un capital initial, appelé bouquet,
• A vie: une rente viagère, mensuelle ou trimestrielle.

Aujourd’hui, ces transactions représentent environ 1%(1) du total des ventes immobilières en France. Ce chiffre modeste progresse chaque année. Selon les régions, la hausse se situerait entre 5% et 20%. Autrefois mal perçu, le viager séduit ainsi une génération de seniors plus soucieuse de préserver son niveau de vie à la retraite. Il leur permet d’améliorer leur confort au quotidien, de financer des travaux ou encore d’aider leurs proches, sans avoir à quitter forcément leur logement.

Viager libre et viager occupé: quelles différences?

Le viager se décline en deux formes principales: le viager occupé et le viager libre. Voici leurs différences:

• Le viager occupé, le plus courant, permet au vendeur de conserver le droit d’habiter son logement jusqu’à la fin de sa vie. Il perçoit un bouquet à la signature, puis une rente régulière tout en restant chez lui. L’avantage: bénéficier d’un revenu complémentaire tout en gardant la sécurité et le confort de son cadre de vie habituel.
• Le viager libre, lui, oblige à quitter le logement au moment de la vente. Il est surtout choisi par les retraités appelés à partir en maison de retraite. L’acheteur peut alors occuper le logement ou le louer immédiatement. En contrepartie, la rente versée est plus élevée, puisque le vendeur renonce à l’usage de son logement dès la signature. Ce type de vente ne concernerait que 5% du total des transactions en viager aujourd’hui.

Avantages de la vente en viager

Le principal atout du viager, c’est le revenu régulier auquel il donne accès. Pour beaucoup de retraités, il s’agit d’un véritable souffle financier: il permet de compenser la perte de revenus dus à une pension trop faible, d’assumer des dépenses imprévues ou encore de préparer une éventuelle perte d’autonomie.

Autre avantage, souvent sous-estimé: la fiscalité . Vous pouvez vendre en viager à tout âge, mais l’intérêt fiscal devient nettement plus favorable à partir de 70 ans. Seule une partie de la rente est soumise à l’impôt, en fonction de votre âge au moment de la transaction:

• Entre 50 et 59 ans, 50% de la rente est imposable,
• Entre 60 et 69 ans, 40%,
• À partir de 70 ans, seulement 30%.

Concrètement, si vous avez 75 ans et percevez une rente mensuelle de 1000 euros, seuls 300 euros sont imposables. Le bouquet, c’est-à-dire la somme versée à la signature, il est totalement exonéré d’impôt.

Reste la question de l’entretien du bien. Si vous continuez d’y vivre, les dépenses courantes (eau, chauffage, entretien, ordures ménagères) sont à votre charge. En revanche, les grosses réparations reviennent à l’acheteur. Ces points doivent toujours être précisés dans le contrat de vente pour éviter toute ambiguïté.

Les limites du viager

Le viager présente de réels atouts, mais aussi quelques points de vigilance à ne pas négliger. Sauf cas exceptionnel - notamment en cas de non-solvabilité de l’acheteur - la vente est ferme et définitive. Une fois l’acte signé, le bien ne vous appartient plus. Ce choix peut donc créer parfois des tensions familiales, surtout si les héritiers comptaient sur le bien pour leur succession. En pratique, mieux vaut donc en parler ouvertement avec vos proches avant de vous engager, afin d’éviter tout malentendu.

Autre limite: la vente en viager est souvent plus longue à conclure qu’une transaction classique. Le nombre d’acheteurs intéressés reste plus faible et on estime qu’il y a environ trois vendeurs pour un seul acquéreur. Ceci peut rallonger les délais entre la mise en vente et la signature définitive.