Rachat d’un bien en indivision: vos opérations bientôt facilitées?

information fournie par Le Particulier •22/11/2025 à 08:00

Sommaire:

• Une édition consacrée aux mutations de la famille
• Résoudre les difficultés liées aux opérations immobilières familiales
• Simplifier le financement en modernisant l’hypothèque

Une édition consacrée aux mutations de la famille

Le Congrès des notaires de France est une plateforme de réflexion réunissant plus de 3000 professionnels du droit. Les propositions formulées au cours de leurs échanges constituent des pistes juridiques concrètes face aux problématiques actuelles. Au total, les travaux de l’Association Congrès des Notaires de France ont donné naissance à une centaine de lois et décrets. L’édition 2025 avait pour thème «Famille & Créativité notariale: accompagner les tribus d’aujourd’hui». Face à l’évolution des structures familiales et à leur diversité, les notaires doivent être en mesure d’apporter des solutions innovantes à leurs clients. Le programme du Congrès s’est articulé autour de trois commissions:

• Naissance de la famille,
• Vie de la famille,
• La famille confrontée au décès.

Résoudre les difficultés liées aux opérations immobilières familiales

La commission «Vie de la famille» s’est intéressée aux problématiques liées à la transmission du patrimoine familial et aux conséquences financières engendrées par la rupture du couple. Les notaires ont réfléchi à des solutions concrètes pour lever certains freins juridiques et fiscaux.

Les discussions ont notamment porté sur les opérations immobilières réalisées dans le cadre familial, par exemple:

• Lorsqu’un couple se sépare et que l’un des ex-conjoints rachète la part de l’autre dans l’indivision en contractant un prêt bancaire,
• Lorsqu’un héritier cède ses droits dans l’indivision à son frère et que ce dernier est en couple. Dans ce cas de figure, c’est en réalité le couple qui sollicite un emprunt bancaire pour finaliser l’acquisition.

Ces opérations immobilières présentent souvent une nature juridique équivoque, pouvant entraîner des difficultés de compréhension de la part des organismes bancaires. En effet, il n’est pas toujours évident de déterminer si elles constituent une vente ou un partage, voire les deux à la fois. Ces incertitudes ont une incidence sur le type de garantie réclamé par l’organisme prêteur. Dans un souci de simplification, les banques ont tendance à privilégier le recours à une hypothèque conventionnelle. Malheureusement, cette option est plus coûteuse pour l’emprunteur. Outre les frais engendrés par l’acte notarié, il doit acquitter la taxe de publicité foncière. Cela renchérit le coût du crédit et pénalise le dénouement des opérations familiales dont le contexte peut être conflictuel.

Simplifier le financement en modernisant l’hypothèque

Pour éviter ce surcoût, les notaires proposent de moderniser une autre forme d’hypothèque, appelée «hypothèque légale du prêteur de deniers». Celle-ci peut être utilisée par la banque lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Contrairement aux hypothèques conventionnelles, les hypothèques légales sont affranchies de la taxe de publicité foncière. La proposition adoptée au Congrès des notaires consiste à pouvoir recourir à l’hypothèque légale du prêteur de deniers pour financer indifféremment les opérations de vente et de partage. Cette mesure simplifierait la compréhension des opérations immobilières familiales et permettrait de limiter l’utilisation de l’hypothèque conventionnelle.

La rédaction de l’article 2402, 2° du Code civil serait modifiée de la manière suivante:

«Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes:

(…)

2° La créance de celui qui a fourni les sommes nécessaires pour l'acquisition ou pour le partage d’un immeuble, est garantie sur celui-ci pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur ou du copartageant que le paiement a été fait des deniers empruntés.»