(Crédits photo : Adobe Stock - Jeune femme se réjouissant de trouver une remplaçante en sous-location dans son logement)
Il est parfois tentant pour un locataire de sous-louer son logement en cas d'absence prolongée ou en vue de gains potentiels. Mais que risque-t-on en tant que locataire et propriétaire avec la sous-location ? Est-il possible d'officialiser la situation pour se couvrir contre des mauvaises surprises dans son logement ? Point sur cette tendance qui prend de l'ampleur chez les particuliers.
Que dit la réglementation française en matière de sous-location d'un bien immobilier ?
La sous-location d'un logement (vide ou meublé), qui consiste à laisser temporairement sa place à une autre personne dans son bien loué moyennant un loyer, peut être autorisée en France mais elle obéit à certaines règles strictes (1).
- Une demande d'accord par écrit est à adresser au propriétaire (par acte extra-judiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception (2).
- Les conditions de location initiales doivent rester inchangées (loyer, charges, durée du bail…).
- Une remise dudit accord et du contrat initial doit être faite au sous-locataire par le locataire principal.
- L'occupation du logement par le sous-locataire ne lui confère pas plus de droits (si la location cesse, la sous-location s'arrête aussi mécaniquement).
Exceptions : la sous-location d'un logement social ou d'une résidence universitaire gérée par un Crous est interdite.
À quelles conditions les parties prenantes peuvent-elles convenir d'une sous-location ?
Sous-louer son bien, pourquoi pas mais avec prudence ! L'essentiel est de définir le nouveau cadre qui protégera propriétaires et locataires et leur apportera satisfaction.
Du côté du propriétaire : un besoin de clarté et de fiabilité
La procédure de sous-location s'avère conforme si le propriétaire a formellement approuvé la démarche, si le loyer appliqué n'excède pas les montants prévus dans le contrat de location initial et si le sous-locataire a eu connaissance du contenu du bail qui s'appliquera à lui pendant son temps de présence dans ledit logement.
En tout état de cause, le propriétaire se tournera toujours vers son locataire principal, en cas de dégradations, d'impayés ou de non-recouvrement des loyers dus (3).
Pour le locataire principal : économies et sécurisation du logement pendant sa "pause locative"
Pendant que le locataire officiel s'absentera temporairement de sa résidence principale, il aura probablement d'autres frais d'hébergement à assumer en parallèle, d'où son intérêt à transférer ou partager le loyer dans l'intervalle à son sous-locataire.
En plus du maintien du loyer et de la transmission des documents liés au dossier de location au nouvel occupant, il est fortement recommandé au locataire principal de souscrire une assurance multirisques habitation (MRH) avec des garanties suffisantes car c'est lui qui rendra des comptes à la fin au propriétaire, en tant que garant.
Par ailleurs, on peut parfois trouver une option "recours du sous-locataire", précieuse pendant la période où le locataire ne sera plus dans le logement, afin de le couvrir contre des risques locatifs, tels que bris de glace et vols que le propriétaire pourrait lui reprocher lors de l'état des lieux de sortie.
Bon à savoir : le fait de déposer une annonce pour louer sa chambre à la nuitée sur une plateforme de réservation en ligne constitue une forme de sous-location immobilière.
Que se passe-t-il si le locataire n'informe pas le propriétaire d'un projet de sous-location ?
Si le locataire ne fait pas part au propriétaire de son intention de sous-louer le logement à quelqu'un d'autre (ou pire encore d'une situation de sous-location déjà établie), la confiance entre le bailleur et son locataire sera rompue dès lors qu'il découvrira la situation réelle de l'occupant.
Dans le cas d'une sous-location informelle qui s'avérerait effective, le propriétaire serait en droit de rompre le bail de location en cours. Dans les situations les plus extrêmes, le propriétaire pourrait aller jusqu'à réclamer les sommes perçues au titre de la sous-location en plus d'éventuelles pénalités (dommages et intérêts) s'il estimait avoir subi des préjudices dans son bien.
S'il le souhaitait, il exigerait même une augmentation correspondante du loyer de la location principale, au vu de montants de loyers supérieurs, anormalement demandés au sous-locataire.
La sous-location est assez répandue dans les hébergements pour étudiants ou chez les locataires nomades, habitués à une mobilité géographique. C'est au propriétaire de décider s'il accepte ou non une proposition de sous-location et à quelles conditions. Les principaux avantages de trouver un accord ne sont pas neutres : éviter toute vacance du logement et fidéliser son occupant dans le temps. Alors, avis aux locataires : évitez les pratiques souterraines qui peuvent coûter cher !
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(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006161266/
(3) https://www.pap.fr/locataire/durant-bail/tout-savoir-sur-la-sous-location/a2072
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