Propriétaires et locataires : ces obligations réciproques qui vous lient concernant votre logement

information fournie par BoursoBank •15/10/2023 à 08:00

(Crédits photo : Adobe Stock - Discussions entre un locataire et un propriétaire concernant leur logement)

Mettre en location son bien immobilier quand on est propriétaire ou occuper un logement qui n'est pas le sien en tant que locataire est très engageant. Pour le premier, ce sont la solvabilité des locataires et la minimisation des risques qui importent. Pour le second, ce sont le confort et le rapport qualité/prix par rapport à des critères personnels qui retiennent l'attention. Une fois le bail signé, des obligations réglementaires s'appliquent aux deux parties : découvrez-les pour éviter tout litige dans le temps.

Qu'impose la loi au propriétaire en matière de logement locatif ?

La première obligation qui revient au propriétaire concerne la mise à disposition pour son locataire d'un bien immobilier décent et en bon état général (1). S'agissant des insectes nuisibles telles les punaises de lit, le bailleur doit supporter les frais de détection et de désinfestation, comme le précise le ministère de la transition écologique. Quant au devoir de transparence du propriétaire, celui-ci doit partager à son locataire des informations précises sur ce qui peut toucher son cadre de vie et la sécurité du logement, ainsi que des documents utiles pour qu'il puisse effectuer certaines démarches ultérieures :

• Le règlement intérieur de la copropriété en cas d'habitation collective.
• Le dossier de diagnostic technique remis en annexe, qui se décline en différents diagnostics immobiliers :
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
  • État de l'installation intérieure de l'électricité ou de gaz si l'installation a plus de 15 ans.
  • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone éligible.
  • Diagnostic bruit, si le logement est concerné.
• Les quittances de loyer (en scindant le montant du loyer des charges mensuelles).

Côté financier, les gros travaux (de type installation ou changement d'ascenseur, ravalement de façades, remplacement d'une chaudière…) et la taxe foncière incombent exclusivement au propriétaire.

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Quelles sont les règles à suivre par le locataire une fois installé ?

En signant le bail de location et en acceptant les conditions détaillées (date de paiement de loyer mensuel, modalités de règlement…), le locataire donne son accord pour verser le bon montant du loyer au propriétaire qui lui loue l'appartement ou la maison.

Ensuite, le locataire s'engage à entretenir le logement pendant toute la durée du bail locatif. Enfin, le locataire prend en charge les menues réparations locatives et les dépenses liées à l'usage courant du logement : eau, gaz, électricité et pour les immeubles : quote-part sur le nettoyage des parties communes, le service de sortie et de rangement des poubelles…).
Ce que le locataire ne doit pas faire :

• Changer la destination du lieu.
• Modifier en profondeur la configuration du logement ou engager des travaux de structure sans avertir le propriétaire.
• Occuper de manière fictive le logement (soit en résidence principale ou secondaire), ce qui signifie une interdiction de sous-louer le bien à une tierce personne.
• Encombrer ni dégrader les parties communes.
• S'affranchir de souscrire un contrat d'assurance habitation , qui protège le logement a minima contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies).
• Suspendre le versement de ses loyers, même en cas de tensions avec son propriétaire.

Ce que le locataire est censé faire avant de rendre le logement :

• Déboucher les syphons et tuyaux.
• Remplacer si besoin les joints dans les pièces d'eau.
• Réparer les éventuelles dégradations liées à l'occupation du lieu (ex : propreté des murs, état des papiers peints, tâches ou impacts sur le sol…). Attention, la vétusté (ou usure naturelle) ne rentre pas dans ces cas de figure car elle est directement liée à l'ancienneté des installations existantes.

Que faire en cas de désaccord ou de litige entre propriétaire et locataire ?

Au départ, des réserves peuvent être formulées dans l'état des lieux d'entrée, mentionnant ainsi les éventuelles carences du logement, susceptibles d'être réparées ou rénovées aux frais du propriétaire. Ces différents points d'amélioration peuvent faire l'objet d'une négociation lors de la signature du bail.

Au cours de la location du bien immobilier, le propriétaire pourra s'appuyer sur les documents fournis par le syndic de copropriété pour rappeler certains messages liés par exemple aux nuisances sonores ou olfactives ou expliquer si nécessaire la répartition de certaines régularisations de charges locatives.

Que risque le locataire s'il ne respecte pas ses engagements ? Le non-respect du voisinage peut in fine conduire à la résiliation du bail (3). Au moment du départ des lieux, si la remise en état est jugée objectivement insuffisante, une retenue pourra être faite sur son dépôt de garantie (ou caution).

Que faire si le propriétaire ne répond pas favorablement aux demandes légitimes du locataire ? Si deux mois après l'envoi d'une lettre demandant au propriétaire la réalisation de travaux justifiés, le locataire et le propriétaire ne se sont pas entendus ou à défaut d'une réponse formelle reçue de la part du second, le locataire s'estimant lésé, peut saisir en toute bonne foi la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal (4).

La location d'un bien immobilier, que l'on soit propriétaire ou locataire, n'est pas neutre. Des droits et des devoirs s'imposent aux deux parties au moment de la signature et tout au long de la durée du bail. Pour trouver le bon équilibre, chacun doit prendre le temps de lire en amont les termes du contrat de location et de trouver des réponses utiles auprès d'une agence ou d'un expert de l'immobilier.

(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
(2) D'après une étude Audirep menée pour Société Générale Assurances du 10 au 18 juillet 2023 auprès de 361 souscripteurs à l'assurance Alabri. En savoir plus
(3) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31522
(4) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31699

Ségolène Marquier

Boursorama

rédactrice web

https://www.boursobank.com

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