Le marché des SCPI

Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier qu'elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts. Communément appellées "Pierre Papier", les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier à travers de titres et non directement en achetant un bien.
D'où une certaine liberté par rapport à la traditionnelle propriété.
Ticket d'entrée considérablement réduit, mutualisations des risques d'impayés et de dépréciation, sécurité dans la perception de revenu, pas de soucis de gestion... et toujours la possibilité d'avoir recours à l'emprunt.

Il existe deux grandes Catégories de SCPI. Certaines investissent dans l'immobilier commercial, les autres dans l'habitation. Les unes proposent avant tout un rendement, les autres offrent des perspectives de défiscalisation et/ou de plus-value.


Après avoir été victimes de la crise immobilière au début des années 90 et de l'absence d'un marché secondaire efficace, les SCPI reviennent en force aujourd'hui.

Plusieurs facteurs expliquent le maintien de la collecte des SCPI au coeur d'un environnement instable :
les caractéristiques propres aux SCPI (rendements encore élevés, moindre exposition au resserrement des conditions de crédit), mais sans doute aussi la réactivité différée des particuliers aux chocs conjoncturels. Il est intéressant de noter qu'au moment où l'on entre dans une période de turbulences, les SCPI bénéficient d'un rendement élevé par rapport au niveau actuel des taux.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont divisées en deux grandes catégories :

Les SCPI dites "Classiques" (durée de vie supérieure à 50 ans), les plus répandues, qui sont investies en immobilier d'entreprise, de bureaux ou commercial et les SCPI dites "d'Habitation" (durée de vie d'une quinzaine d'années) qui gèrent un parc immobilier de logements.


Les SCPI d'entreprise, représentant près de 90 % de la capitalisation totale des SCPI, offrent aux investisseurs un revenu régulier, en général trimestriel.
Les locaux détenus par la SCPI sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. Ces SCPI sont aussi appelées SCPI de rendement puisqu'elles distribuent une rémunération aux alentours de 7 %.
La majorité des SCPI d'entreprise sont appellées "Classiques Diversifiées", cependant certaines d'entre-elle peuvent être spécialisées par support (Murs de magasins, Bureaux, Entrepôts) ou par secteur géographique (Régionales, Internationales)


Les SCPI d'Habitation permettent essentiellement aux investisseurs de miser sur la valorisation du capital (réalisation d'une plus-value) et grâce au dispositifs fiscaux,de profiter de réduction d'impôts. On les appelle alors SCPI "fiscales".
La défiscalisation est calculée, à l'instar des produits de défiscalisation immobilière traditionnels en fonction du déficit foncier généré durant l'opération.
Les parcs de logements de ces SCPI dépendent du dispositif réglementaire mis en place par les pouvoirs publics dans le cadre des priorités de la politique du logement.

Au sein de ces deux grandes catégories, co-existent deux types de SCPI : les SCPI à Capital Variable qui a tout moment peuvent faire évoluer leur capital et les SCPI à Capital Fixe dont l'évolution est fixée de façon périodique (lire Marché des parts).


Quelques critères clés sont à prendre en compte pour bien sélectionner une Société Civile de Placement Immobilier :


Le Taux de rendement :
Il doit évoluer en parallèle avec le prix de la part. Sinon, l'associé peut se retrouver avec un rendement qui baisse alors que le prix de la part augmente. Un conseil : demander à la société de gestion l'historique des revenus distribués au cours des dernières années et l'évolution du patrimoine, mais cela n'est possible que si la SCPI a déjà une certaine "ancienneté".
Tous les rendements affichés sur Boursorama sont des rendements tout frais inclus


Le Report A Nouveau :
C'est une sorte de matelas de sécurité, une provision de dividende pour les années futures qui pourrait compenser une baisse de la rémunération. Cette réserve, déjà fiscalisée, permet de stabiliser, voire d'augmenter le rendement durant les années futures. Plus le report à nouveau est important, plus le revenu à venir est sécurisé car ce bénéfice non distribué dans l'année le sera plus tard.


Les Provisions pour Grosses Réparations :
Intégrées dans le bilan prévisionnel de la société civile, les provisions pour grosses réparations permettent au mieux de juger de la qualité du patrimoine possédé et de la pérennité des biens qui la composent.


La Valeur de Réalisation :
Chaque année, tous les actifs constituant la SCPI font l'objet d'une valorisation éffectuée par un expert immobilier indépendant agréé par l'AMF. Celui ci établit donc une estimation objective de l'ensemble du patrimoine de la SCPI.
La Valeur de Réalisation ou ANR (Actif Net réévalué) permet ainsi de disposer d'une base de comparaison entre la valeur réelle d'une SCPI et le montant de sa capitalisation.

Les Frais :
Les frais de souscription varient entre 5 et 12 % de la transaction. Ceux-ci intégrent le cas échéant un droit d'enregistrement de 5 %
Les frais de gestion assis sur les recettes locatives de la SCPI fluctuent généralement entre 8 et 10 % de ses revenus. Sur Boursorama, ces frais sont calculés sur la base de la valeur de réalisation.
Les frais de cession, anticipée ou non : en général, l'ensemble des frais est supporté par l'acheteur.

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier relèvent du domaine de la "transparence fiscale" :
Ainsi, la SCPI n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés et chaque investisseur n'est pas imposé au titre des dividendes qu'il percoit.
Il devra déclarer deux types de revenu.


Les revenus fonciers :
Au même titre que si vous perceviez un loyer, vous avez à remplir une déclaration foncière (2044). Ainsi, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, les frais réel de gérance, d'éventuels intérêts d'emprunt si vous avez eu recours au crédit. Si vous avez généré un déficit foncier, vous ne pourrez le reporter sur vos revenus globaux qu'à hauteur maximum de 10 700 Euros, le solde éventuel étant reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers


Les revenus financiers :
Ils proviennent des éventuels placements réalisés par la SCPI pour faire fructifier sa trésorerie (10% maximum du capital). Ils sont imposés au niveau de chaque associé en fonction de sa situation fiscale. Le souscripteur peut soit bénéficier du prélèvement libératoire soit de l'abattement sur les revenus de capitaux mobiliers.
Les prélèvements sociaux s'appliquent ces deux catégories de revenus.

On différencie les plus-values réalisées par des Associés personnes physiques de celles réalisées au titre des BIC, BA, BNC, ou soumis à l'impôt sur les sociétés.


Associés personnes physiques
En application de l'article 150 UB du code général des impôts, la plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription (majoré notamment, le cas échéant, des droits de mutation à titre gratuit) de ces parts.


Associés soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux ou à l'impôt sur les sociétés.
Les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun.

Si vous êtes assujettie à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune, vous devrez déclarer à votre actif patrimonial un montant calculé sur la base du prix d'exécution.
Bien entendu si vous avez recours à l'emprunt, vous pourrez ajouter le Capital Restant Du à votre passif. En utilisant judicieusement le démembrement de propriété, vous constaterez que les SCPI vous permettrons de réduire sensiblement votre base d'imposition

Chaque année, la société de gestion adresse toutes les informations nécessaires à l’associé afin qu’il remplisse sans difficulté sa déclaration de revenus.

Entrée, sortie : le marché des parts
Comment le marché des parts de sociétés civiles de placement immobilier est organisé ?
Concrètement pour l'investisseur, comment acheter, vendre ou racheter des parts ?


A l'achat, le futur associé doit se manifester auprès de la société de gestion dont une SCPI est ouverte à la souscription.
Cette entrée se déroule sur le marché dit "Primaire".
Lorsque la SCPI dispose de statuts qui prévoient un capital variable, les entrées sont en théorie possible à n'importe quel moment. L'opération est du ressort de la société de gestion de la SCPI (fixe le prix, la valeur de souscription, frais).
Pour entrer dans des SCPI au capital fixe, l'investisseur peut opérer sur ce marché primaire à la création de la SCPI ou lors d'une augmentation de capital fixé de façon périodique par l'assemblée générale de la SCPI.


En dehors de ces périodes, il faut opérer sur le marché dit "Secondaire".
Mais il peut y avoir d'autres occasions de réaliser des opérations sur ce marché, cette fois non pas à la création de la SCPI mais durant la vie du produit. Mais attention, cela dépend du type de SCPI.


A la vente, le détenteur de parts d'une SCPI à Capital Variable doit demander à la société de gestion ce que l'on appelle un "retrait compensé" qui correspond à la valeur du prix de retrait fixé par la société de gestion moins 10% environ de frais. Mais cette solution n'est valable que si dans le même temps, des acheteurs sont prêts à reprendre les parts vendues. Dans le cas contraire, l'associé peut également chercher à revendre ses parts directement auprès d'un particulier.


Un associé d'une SCPI à Capital Fixe pourra, lui, transmettre à la société de gestion un ordre de vente spécifiant la limite plancher de la cession. La société de gestion confronte alors de manière transparente cet ordre avec les ordres d'achat selon un rythme variable (Carnet d'ordre tenu par la société de gestion, fonctionnant selon la méthode du fixing).


La liquidité du marché des SCPI dépend avant tout du dynamisme de la société de gestion qui est la garante de l'animation du marché secondaire


Les différentes sociétés agissant dans le secteur de la « pierre papier » (SCPI, OPCI, sociétés foncières, cotées ou non') ont pris l'initiative de se regrouper dans des structures professionnelles destinées à les représenter et promouvoir leurs intérêts auprès de leurs différents interlocuteurs. Les SCPI (sociétés civiles faisant appel public à l'épargne) et les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont regroupés quant à eux au sein de l'ASPIM. L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est une association « loi 1901 », sans but lucratif, créée en 1975.

Ses locaux sont situés au 18 rue de Vienne à Paris (8ème).

Elle regroupe au total 116 SCPI sur les 128 existantes du 31 décembre 2007, soit un total représentatif de 96 % de la capitalisation.

Ses instances dirigeantes sont composées d'un :

  • Président, M. Patrick de Lataillade,
  • Président d'honneur, M. Alain Brochard,
  • Bureau composé de deux vice-Présidents, MM. Alain Boyer-Chammard, également Trésorier de l'Association, et Jean-Marc Coly, ainsi que de Mme Jacqueline Faisant, MM. Eric Cosserat et Laurent Fléchet,
  • Conseil d'administration composé des membres du Bureau auxquels s'ajoutent Mmes Jocelyne Grossin-Petit, Michèle Séphons et MM. Christian Flamarion, Dominique Paulhac, Alain Pivert et Frédéric Puzin.

L'ASPIM compte trois permanents :

  • M. Arnaud Dewachter, Secrétaire général,
  • M. Patrice Rossard, Conseiller du président
  • Mme Françoise Colson, Assistante de gestion administrative et comptable.

L'ASPIM s'inscrit dans le cadre de dispositions régissant la gestion pour comptes de tiers. A ce titre, elle constitue un réseau d'échanges et d'informations pour les associés ou prospects ainsi que pour les gestionnaires de SCPI et d'OPCI.

Son objectif est de promouvoir les intérêts des SCPI et des OPCI auprès des pouvoirs publics en charge du suivi des questions concernant ces sociétés : Ministère de l'Economie, des Finances et de l'Emploi (avec la Direction de la Législation Fiscale et la Direction Générale de la Politique Economique et du Trésor), Ministère de l'Equipement et du Logement, Autorité des marchés financiers etc.

Ainsi, l'association anime différentes commissions en charge des questions intéressant le développement des SCPI et des OPCI (Commission technique, juridique, fiscale, Marketing et Développement) ainsi que des groupes de travail en fonction des thématiques d'actualité.

Son objectif ultime est de servir les intérêts des investisseurs en rendant ces véhicules de « pierre papier » toujours plus attractifs.

Groupe de Gestion de SCPI