Le rendement global immobilier, un nouvel indicateur pour les SCPI ( crédit photo : GettyImages )
L’Aspim, l’Association française des sociétés de placement immobilier, a revu en profondeur la communication concernant les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). L’objectif est de la rendre plus lisible et claire pour les investisseurs. Ainsi, le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) a été remplacé par le taux de distribution « ancienne formule ». Le montant du dividende doit désormais être communiqué « brut » et un nouvel indicateur a vu le jour : le Rendement Global Immobilier (RGI). L’Aspim a également amélioré la transparence des frais et la catégorisation des SCPI.
Sommaire:
- Le taux de distribution remplace le TDVM
- Le taux de distribution est calculé à partir du dividende brut
- Le Rendement Global Immobilier (RGI) voit le jour
- Le taux d’occupation financier des SCPI évolue
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) demeure inchangé pour les SCPI
- Une plus grande transparence concernant les frais et les thématiques d’investissement
Le taux de distribution remplace le TDVM
Pour faciliter la mesure et la comparaison du rendement des différentes SCPI , le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), instauré en 2012, a été abandonné. En effet, cet indicateur ne correspondait à rien de concret pour les épargnants. Le rendement d’une année était mesuré en rapportant le dividende versé à «la valeur moyenne de part». Or, cette dernière était égale à la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire, pondérés par les volumes échangés. Cela ne pouvant pas être vérifié par un investisseur individuel.
Depuis le 1er janvier 2022, le TDVM est remplacé par le taux de distribution. Ce dernier est tout simplement égal au rapport entre le dividende versé au cours d’un exercice et le prix de souscription au 1er janvier du même exercice. Par exemple, lorsqu’un dividende de 10 euros est versé par une SCPI dont la part est valorisée à 200 euros le 1er janvier, le taux de distribution est de 5% (10/200x100).
À savoir
Lorsque les SCPI ont un exercice incomplet à leur actif, elles ne peuvent plus publier un taux de distribution annualisé. Elles doivent simplement mentionner, aux porteurs de parts (les souscripteurs, aussi appelés associés de la SCPI), le montant du dividende en euros pour un prix de part de 100%.
Le taux de distribution est calculé à partir du dividende brut
Les sociétés de gestion ont désormais l’obligation de communiquer sur le dividende brut de fiscalité. Ainsi, le taux de distribution doit également être calculé avant imposition. Pour l’Aspim, cette règle s’applique pour les SCPI françaises comme pour les SCPI européennes. Jusqu’ici, il n’y avait pas de cadre en la matière et les SCPI européennes publiaient leur TDVM net d’impôt. Pour ces dernières, la fiscalité est appliquée localement et sans double imposition pour l’épargnant. Ce mécanisme avait l’avantage de la simplicité et de la transparence même si, pour l’Aspim, elle ne permettait pas de comparer une SCPI française avec une SCPI européenne.
Le Rendement Global Immobilier (RGI) voit le jour
L’Aspim a validé la création du Rendement Global Immobilier (RGI). Ce dernier est égal à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N par rapport à l’année N-1. Par exemple, lorsqu’une SCPI a un taux de distribution de 4% et a vu le prix de sa part être revalorisé de 5%, le RGI ressort à 9%. À la différence du taux de distribution, le RGI a vocation à être publié de manière différée, après le vote des associés (porteurs de parts de SCPI) visant à définir les valeurs de réalisation pour chaque part de SCPI.
Cet indicateur vise à permettre aux investisseurs de mesurer la performance de leur placement en SCPI sur la base à la fois du rendement et de la valorisation de leur capital. Il est inspiré du suivi des performances des SCI et des OPCI . Il permet aux sociétés de gestion augmentant le prix de leurs parts de communiquer sur un indicateur plus flatteur qu’un taux de distribution mécaniquement réduit.
À savoir
Le prix de la part d’une SCPI doit correspondre à la valeur d’expertise de son patrimoine immobilier à laquelle on ajoute les autres actifs (trésorerie, placements). Les sociétés de gestion ne peuvent plus prendre de liberté avec cette règle.
Le taux d’occupation financier des SCPI évolue
Dans la nouvelle méthodologie de l’Aspim, le taux d’occupation financier a évolué pour mieux refléter le véritable taux de vacance locative (période pendant laquelle un bien immobilier n’est pas loué). Ainsi, il ne prend plus en compte les périodes de travaux dans le calcul de la vacance immobilière.
Le calcul du taux d’occupation financier correspond au rapport entre le montant réel des loyers et le montant potentiellement facturé si tout le patrimoine est effectivement loué et occupé pendant une période donnée. Le taux d’occupation financier doit toujours figurer dans les documents d’information transmis par la société de gestion aux investisseurs.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) demeure inchangé pour les SCPI
Avec la refonte de la communication financière des SCPI, l’Aspim a maintenu l’existence du Taux de Rendement Interne (TRI). Cet indicateur prend en compte l’endettement, les actifs sous gestion et l’ensemble des coûts de la SCPI. Selon l’association, il demeure une mesure fiable de sa performance à long terme.
Le TRI peut se mesurer avec divers horizons de temps (par exemple, sur 3, 5 ou 10 ans). Il permet donc de comparer les SCPI dans le temps. Ainsi, le TRI est présenté comme une aide à la décision même s‘il n’est pas facilement compréhensible par les investisseurs particuliers.
Une plus grande transparence concernant les frais et les thématiques d’investissement
Depuis le 1er janvier 2022, les SCPI se voient imposer une plus grande transparence concernant les frais appliqués. Les documents commerciaux des SCPI doivent présenter l’ensemble des frais supportés par le souscripteur (porteur de parts) au profit de la société de gestion.
Concrètement, les frais mentionnés doivent être les suivants:
- Les frais de souscription.
- Les frais de gestion.
- Les frais de cession et d’acquisition des biens immobiliers.
- Les frais de suivi et de pilotage des travaux.
- Les frais de vente de parts.
- Plus généralement «tout frais supplémentaire voté en assemblée générale».
Les catégories de SCPI ont également évolué. Sept typologies de SCPI permettent désormais d’identifier la prépondérance du patrimoine de chacune d’entre elles:
- SCPI de bureaux.
- SCPI de commerces.
- SCPI résidentielles (dont l‘immobilier géré).
- SCPI de tourisme, d’hôtels et de loisirs (dont l‘hôtellerie de plein air).
- SCPI logistiques et de locaux d‘activités (dont les locaux industriels).
- SCPI de santé et d’éducation (dont les Ehpad, les centres de santé, les écoles ou les crèches).
- SCPI dites alternatives (toutes les autres SCPI).
Les 3.000 euros par mètre carré bientôt franchis pour l’immobilier résidentiel
Ce nouveau paradigme pourrait inciter les sociétés de gestion à créer des SCPI investies dans l’immobilier résidentiel dans les villes moyennes pour bénéficier du potentiel de revalorisation des biens immobiliers. Toutefois, pour cela, la tendance devra se confirmer à moyen ou long terme. En effet, un des premiers critères de choix des gérants de SCPI reste le taux d’occupation. Celui-ci demeure, pour l’heure, plus élevé dans les grandes villes ou dans leur périphérie, notamment en région parisienne.
Selon Meilleurs Agents, en France, la moyenne des prix par mètre carré dans l’ancien s’est ainsi hissée à 2.993 euros au 1er janvier 2022. En effet, l’épidémie de la Covid-19 a rebattu les cartes en incitant certains ménages à se tourner vers des logements plus grands dotés d’extérieurs. Or, ces derniers sont plus facilement accessibles en dehors des grandes villes.
Les prix de l’immobilier ont une tendance générale à stagner dans les plus grandes villes de France, comme Paris ou Lyon. Au contraire, depuis la crise sanitaire, les cités de taille moyenne affichent un réel dynamisme. Certaines zones rurales renouent même avec une hausse considérable de la demande et donc des prix.
