Les SCPI permettent d’investir dans la pierre tout en minimisant le risque de vacance locative et d’impayés de loyers. ( crédit photo : GettyImages )
En période d’inflation, les investisseurs cherchent à limiter les impacts sur leurs avoirs. La hausse des prix érode le pouvoir d’achat et les rendements de vos placements peuvent être inférieurs à la hausse généralisée des prix. Dans ce contexte , les SCPI peuvent être un placement refuge. En effet, grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation, leurs revenus sont maintenus. Toutefois, il convient de bien choisir son placement.
Sommaire:
- En période d’inflation galopante, les SCPI font preuve de résilience
- Compléter vos revenus en investissant dans des SCPI diversifiées
- Le rendement potentiel des SCPI peut-il dépasser celui des obligations indexées sur l’inflation?
En période d’inflation galopante, les SCPI font preuve de résilience
Depuis la fin 2021, l’inflation est galopante. Elle a frôlé les 6,2% sur un an en février 2023, selon l’Insee. Cette hausse généralisée des prix érode le pouvoir d’achat des placements présentant un rendement inférieur à celle-ci. Choisir d’investir dans un placement indexé sur l’inflation permet d’éviter cet écueil. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en font partie. En effet, les SCPI achètent des biens immobiliers diversifiés pour les louer. Les loyers étant indexés sur l’inflation, leurs revenus augmentent au rythme de la hausse généralisée des prix.
Sur le marché, vous pouvez trouver des SCPI affichant des performances supérieures à 6% sur 10 ans. Les résultats passés ne présagent en rien des résultats futurs. Toutefois, les SCPI affichent des performances supérieures à l’inflation de long terme. Ainsi, au cours des trente dernières années, le rendement annuel moyen des SCPI a toujours dépassé la barre des 4%.
À savoir
Le taux de rentabilité interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.
Compléter vos revenus en investissant dans des SCPI diversifiées
Pour un investisseur particulier, acheter des parts de SCPI permet de financer les acquisitions immobilières, et de recevoir des revenus réguliers (trimestriels ou semestriels). Les loyers dévolus aux investisseurs au prorata de leurs parts sociales constituent une solution pertinente pour résister à l’inflation. Ils sont versés régulièrement sous forme de dividendes. Toutefois, la performance de chaque SCPI dépend de la composition du parc immobilier sous gestion et de la solvabilité des locataires.
La majorité des SCPI louent leur parc immobilier à des locataires institutionnels ou à des entreprises, capables d‘absorber les hausses de loyer. À la différence d’un locataire particulier à titre résidentiel, ce type de locataires peut accroître ses revenus en augmentant le prix des biens et services qu’il vend. Le risque d’impayés de loyers est réduit pour une SCPI spécialisée dans les bâtiments à usage professionnel. Toutefois, ces locataires exigent des biens immobiliers de qualité, bien situés et de surfaces correspondant à leurs besoins. L’investisseur doit donc s’informer sérieusement sur les immeubles gérés avant d’acheter des parts dans une SCPI.
Comme tous les marchés, l’immobilier est composé de «segments» évoluant à des rythmes différents. Il convient donc de diversifier le profil des SCPI au sein de votre portefeuille. En effet, certaines SCPI sont spécialisées dans la location de bureaux. D’autres sont dédiées aux établissements de santé (cliniques, Ehpad, résidences seniors…) ou aux lieux éducatifs (crèches, écoles…).
Certaines SCPI portent des objectifs de performance éthique en plus de l’objectif de rentabilité financière. En effet, depuis 2020, le label ISR distingue les SCPI engagées en faveur du développement durable . Les SCPI labellisées ISR prennent en compte les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans leur politique d’acquisition de biens immobiliers. Elles mettent en place des objectifs d’amélioration du parc qu’elles gèrent:
- efficacité énergétique du bâtiment,
- utilisation de matériaux recyclés,
- services aux utilisateurs…
Elles répondent aux attentes des investisseurs souhaitant donner du sens à leurs placements, par exemple en réduisant les émissions de gaz à effet de serre dans l’immobilier (le secteur génère 23% des émissions totales de CO2 en France en 2021, selon le ministère de l’Environnement).
Le rendement potentiel des SCPI peut-il dépasser celui des obligations indexées sur l’inflation?
Les obligations indexées sur l’inflation (ou Linkers ) permettent d’obtenir des coupons (l’équivalent d’un dividende) et une valeur de remboursement indexés sur le niveau d’inflation constaté. Grâce à ce véhicule d’investissement, l’inflation en phase ascendante peut être jugulée partiellement ou totalement.
Depuis le début des années 2000, le gouvernement français émet des obligations assimilables du Trésor indexées sur l’indice des prix à la consommation en France (OATi). Dès lors, en cas de hausse des prix à la consommation, les rendements des OATi augmentent en parallèle. Toutefois, ces placements rapportent globalement moins qu’une obligation classique si l’inflation devient plus contenue dans le temps. Contrairement à un placement sur des SCPI, les OATi ne permettent pas d’utiliser l’effet de levier du crédit.
Grâce à l’investissement en SCPI à crédit, vous optimisez votre épargne via le remboursement d’un crédit encore peu onéreux. C’est ce qu’on appelle l’« effet de levier ». Il s’agit de la différence entre le coût de l’emprunt et le rendement net de l’investissement. Cet écart positif rembourse une partie des mensualités dégagées par le crédit, puis octroie un revenu complémentaire, quelques années plus tard. Les intérêts du crédit sont déductibles de l’impôt sur le revenu. En souscrivant à une SCPI à crédit, l‘impôt sur les revenus fonciers baisse, permettant de se constituer un capital immobilier intéressant sur le long terme.
Le taux d’emprunt doit être inférieur au taux de rendement du placement pour être maximal. Or, en période d’inflation, les taux d’intérêt augmentent (sur décision des banques centrales) pour ralentir la croissance. Emprunter de l’argent est plus cher et l’effet de levier est moins puissant. Les SCPI, contrairement aux SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), utilisent peu l’effet de levier pour elles-mêmes afin d’acquérir des immeubles. Dès lors, le coût du crédit a peu d’impact sur la distribution proposée aux associés. En effet, les SCPI financent elles-mêmes leur patrimoine immobilier, via la collecte, dans leur modèle économique. Elles ne sont donc pas exposées au risque d’augmentation du prix des crédits.
Les SCPI européennes, moins lourdes fiscalement?
Les loyers perçus dans un autre pays européen (en Italie, en Allemagne et en Espagne…) sont déclarés en France, pour pouvoir déterminer le taux d’imposition du contribuable dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus générés par les SCPI européennes sont inclus dans le calcul de l’impôt sur le revenu en France, tout en faisant l’objet d’un crédit d’impôt. De plus, les loyers sont exemptés de prélèvements sociaux. Pour déclarer les dividendes de SCPI de source étrangère, l’administration fiscale met à disposition des investisseurs le formulaire 2047.
De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI européennes pour leurs avantages fiscaux. Ils se mettent à l’abri d’un risque de double imposition. Cette catégorie de SCPI permet aujourd’hui une meilleure rentabilité potentielle. Le parc immobilier des SCPI européennes est soumis à la fiscalité de leur pays d’implantation et non au pays de résidence de l’épargnant. Ainsi, les revenus générés par un immeuble situé à Berlin et exploité par une SCPI de droit français sont taxés sous le régime de la fiscalité allemande.
