Les SCPI “vertes” sont encore rares sur le marché crédit photo : GettyImages
Le secteur de l’immobilier accorde une importance croissante aux considérations environnementales. L’efficacité énergétique devient un atout majeur pour la valorisation d’un bien immobilier. Dans ce contexte, certaines SCPI commencent à adopter une stratégie d’investissement environnementale. Il peut s’agir de se focaliser sur les économies d’eau et d’énergie, de sélectionner exclusivement des immeubles bien classés en termes d’efficacité énergétique ou encore de transformer des bâtiments en mauvais état pour les remettre au niveau du neuf.
Sommaire:
- Le concept d’immobilier durable ou “vert”
- Un label ISR pour les fonds immobiliers et les SCPI
- SCPI “vertes”: un engagement de réduction de l’impact environnemental
- SCPI “vertes”: une sélectivité dans les acquisitions de biens immobiliers
- SCPI “vertes”: transformer pour avoir un impact positif
Le concept d’immobilier durable ou “vert”
La durabilité d’un bien immobilier se mesure à l’aune de ses performances énergétiques et de l’empreinte carbone laissée par sa construction. Selon le site officiel des notaires de France, la valeur verte d’un logement est liée à “l’augmentation de la valeur du bien engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre logement similaire (surface et nombre de pièces équivalents, par exemple)”.
À ce titre, il apparaît que les maisons classées en catégorie A ou B en termes d’efficacité énergétique se vendent 6% à 14% plus cher que celles de catégorie D. Pour les appartements, la prime ressort entre 6% et 22%. Un logement bien classé sur le plan énergétique permet, il est vrai, de réaliser d’importantes économies par la suite. Parallèlement à un effet positif sur le prix, les acheteurs peuvent en outre mettre en avant les vertus écologiques de leur bien, comme la diminution des gaz à effet de serre et la baisse de l’empreinte carbone.
Toutefois, la durabilité d’un bien peut aussi aller au-delà des données énergétiques et écologiques. Comme pour les Investissements Socialement Responsables (ISR) , d’autres critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) sont alors pris en compte.
À savoir
La construction d’un nouveau bâtiment entraîne indirectement autant de gaz à effet de serre que les émissions liées à ses consommations énergétiques directes sur 50 ans, selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).
Un label ISR pour les fonds immobiliers et les SCPI
Un label ISR existe désormais pour les fonds immobiliers et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) . Selon une enquête menée par Primaliance, la quasi-totalité des sociétés de gestion de SCPI ont pour ambition d’engager les démarches nécessaires pour obtenir cette distinction. En réalité, les critères étant larges, peu échoueront.
Au-delà de ce label, trop souple pour être véritablement crédible, peu de SCPI peuvent se targuer d’appliquer une stratégie d’investissement environnementale, voire durable. La plupart du temps, il s’agit de SCPI récentes, encore en phase de croissance.
SCPI “vertes”: un engagement de réduction de l’impact environnemental
Bien que le nombre de SCPI adoptant un positionnement durable soit encore réduit, les stratégies mises en place sont relativement diversifiées. L’une d’entre elles consiste à se focaliser sur les économies d’énergie et d’eau. Le but est alors d’investir pour réduire l’empreinte carbone et l’impact environnemental des biens acquis.
C’est notamment le cas de la SCPI PFO2, commercialisée par Perial. L’équipe de gestion s’engage en effet à ce que chaque immeuble détenu affiche une baisse de 30% de sa consommation d’eau et de 40% sur sa facture d’énergie dans les huit ans suivant l’acquisition.
Comment mesurer la donnée environnementale dans l’immobilier?
Plusieurs labels “verts” coexistent pour identifier les bâtiments les plus vertueux sur le plan environnemental. Par exemple, le label Effinergie+ est accordé lorsqu’un immeuble voit son efficacité améliorée d’au moins 20% par rapport à la norme RT2012. La certification HQE (Haute Qualité Energétique) est, quant à elle, décernée aux promoteurs ou aux constructeurs ayant des pratiques vertueuses. Il s’agit là de récompenser une démarche globale liée à la qualité de vie du bâtiment dans son ensemble, de sa conception à sa démolition. Enfin, la norme RT2020, instaurée en 2021, vise à identifier les logements produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
SCPI “vertes”: une sélectivité dans les acquisitions de biens immobiliers
Pour d’autres SCPI, l’enjeu est d’éviter d’acquérir des biens immobiliers de mauvaise qualité sur le plan environnemental. Qu’il s’agisse de bureaux ou de logements, l’idée est ainsi de se concentrer sur les bâtiments les moins polluants.
La SCPI Fair Invest, gérée par Norma Capital, se refuse par exemple d’intégrer à son portefeuille des biens dont la note de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est inférieure à D. En outre, elle a fait le choix d’éviter l’immobilier neuf en raison de son impact sur l’artificialisation des sols. Enfin, elle sélectionne ses locataires en évitant les entreprises évoluant dans le pétrole, le tabac ou contribuant à la déforestation.
SCPI “vertes”: transformer pour avoir un impact positif
Une autre stratégie chez les SCPI “vertes” consiste à n’investir que dans des immeubles en mauvais état, voire inhabitables. L’objectif est alors de réaliser de lourds travaux pour répondre à des standards équivalents à ceux du marché du neuf.
C’est notamment le cap pris par la SCPI Kyaneos Denormandie. Conformément aux conditions du dispositif fiscal Denormandie , les travaux sont réalisés par une entreprise spécialisée dans les travaux de réhabilitation, à savoir une entreprise “RGE” (Reconnu Garant de l’Environnement). La SCPI privilégie notamment l’utilisation de matériaux biosourcés et l’installation de pompes à chaleur.
Le rendement des SCPI à l’épreuve de la crise sanitaire
La pandémie de la Covid-19 a généré des craintes pour le compartiment des SCPI. Finalement, ces produits, qui constituent une porte d’entrée dans l’investissement locatif, ont plutôt bien traversé la crise sanitaire. Après avoir chuté pendant les périodes de confinement, la collecte a vite rebondi pour revenir à moins de 10% des niveaux mesurés avant le début de l’année 2020. Le rendement des SCPI offert a par ailleurs tenu. En 2020, il est ressorti à 4,18% en moyenne, soit en très léger recul par rapport à 2019 (4,40%) et 2018 (4,34%). Tandis qu’au 1er semestre 2021, en sortie de crise, il atteignait 2,1%, soit 4,20% en rythme annualisé.
