La pierre-papier est résiliente en période de crise et peut offrir des rendements proches du taux d’inflation ( crédit photo : GettyImages )
Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les trois grandes catégories de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) accessibles au grand public suscitent l'attrait des investisseurs. Elles ont enregistré une collecte nette de 3,4 milliards au troisième trimestre 2022. Cela représente une hausse de 50% par rapport au troisième trimestre 2021. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) progressent également à titre individuel. En effet, pour ce placement, le ticket d'entrée peut être faible et le taux de distribution intéressant. De plus, les fonds affichent une résistance face à l'inflation. Explications.
Sommaire:
- L'immobilier est une valeur refuge face à l'inflation
- La pierre-papier offre de la diversification aux investisseurs
- Profiter de l'effet de levier pour investir dans la pierre-papier?
L'immobilier est une valeur refuge face à l'inflation
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se démarquent avec une collecte nette de 2,3 milliards d'euros au troisième trimestre 2022, selon les chiffres de l'Aspim d'octobre 2022. Elles supplantent la collecte des organismes de placement collectif immobilier (80 millions d'euros) ou les sociétés civiles (1 milliard). Dans le détail, les SCPI investies en bureaux restent majoritaires (43% de la collecte), suivies des SCPI diversifiées (29%). Ces dernières investissent dans des commerces, locaux d'activités ou des entrepôts.
L'attrait des investisseurs pour la pierre-papier est grandissant. Plusieurs raisons expliquent cet engouement:
- Le fonctionnement des SCPI : elles pratiquent la diversification sectorielle et géographique pour leurs investissements. Cela signifie que le risque de perte est limité. En effet, la probabilité que tous les secteurs chutent en même temps est faible.
- La pierre-papier peut permettre de battre l'inflation. En effet, en période de hausse des prix, les loyers augmentent. En parallèle, le taux des prêts immobiliers reste fixe. En conséquence, le montant des parts est revalorisé à la hausse.
- Les SCPI affichent des rendements intéressants: autour de 4,45% en 2022, selon l'Aspim. Une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) montre également que l'immobilier est un placement rentable. Selon un communiqué de presse d'avril 2022, les rendements moyens en immobilier atteignent plus de 8% par an sur 15 ans. La période étudiée est 2006-2021. Sur 30 ans, la pierre-papier délivre un rendement annuel moyen compris entre 4% et 8%, souligne France SCPI.
SCPI, OPCI, SCI: de quoi parle-t-on?
- Les sociétés civiles immobilières (SCI) permettent aux gestionnaires d'investir dans tous types d'actifs: SCPI, OPCI, immobilier en direct…
- Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) investit dans l'immobilier, de façon directe ou indirecte. Toutefois, il peut aussi acquérir des actifs financiers et des actifs liquides.
- Une SCPI investit ainsi dans des biens immobiliers en direct pour les louer. Elle gère ce patrimoine pour les clients ayant souscrit des parts.
Dans la famille pierre-papier, ces trois véhicules d'investissement présentent de nombreux points communs. Ils sont gérés par des sociétés de gestion, ils sont accessibles via un contrat d'assurance-vie et leur ticket d'entrée est faible. Cependant, leurs objectifs varient:
La pierre-papier offre de la diversification aux investisseurs
La pierre-papier permet aux particuliers d'investir dans des immeubles variés et dans des zones géographiques différentes. Cela peut être à Paris, en province ou en Europe. Les locataires sont aussi diversifiés. Le fait de posséder une fraction du patrimoine du fonds permet de placer votre argent sur de nombreux biens et de répartir les risques.
Il existe plusieurs fonds spécialisés:
- l'immobilier de santé: Ehpad, cliniques, résidences seniors…
- l'immobilier de bureaux,
- l'immobilier de logistique,
- l'immobilier de loisirs,
- l'immobilier résidentiel,
- l'immobilier de commerce…
Cette variété dilue le risque pour le porteur de parts. De plus, elle donne accès à un patrimoine auquel un investisseur aurait difficilement accès en direct: une part d'un immeuble à la Défense, une autre dans une résidence étudiante à Toulouse ou encore dans un immeuble flambant neuf à Marseille…
Profiter de l'effet de levier pour investir dans la pierre-papier?
Les taux d'intérêt pour les emprunts immobiliers sont inférieurs au taux d'inflation, défini à 6% sur un an selon les chiffres provisoires de l'Insee de janvier 2023. En raison de ce déséquilibre, il est intéressant d'utiliser l'effet de levier de la dette pour acheter des parts dans une SCPI à crédit. Ce mécanisme financier permet d'augmenter votre capacité d'investissement en vous endettant. Par exemple, avec un apport de 10.000 euros et un emprunt de 10.000 euros, il vous est possible d'investir pour un montant de 20.000 euros et de réaliser une plus-value sur cette valeur. Avec la pierre-papier, l'investisseur accède à un patrimoine immobilier diversifié pour un ticket d'entrée d'une centaine d'euros au minimum.
Grâce à l'effet de levier, vous pouvez acquérir un nombre de parts significatif, générant des loyers. Ces loyers remboursent, en partie, le crédit. De plus, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus. Cet avantage fiscal est intéressant pour les épargnants les plus imposés. Comme pour un achat en direct, la situation de l'emprunteur, son taux d'endettement et sa capacité d'emprunt jouent sur la réalisation du montage financier. Un conseiller en investissement peut vous guider.
Comment choisir votre régime d'imposition pour la fiscalité de vos parts de SCPI?
Vous pouvez aussi déclarer vos parts en SCPI sous le régime réel, afin de déclarer davantage de charges et d'optimiser la fiscalité sur vos revenus fonciers. Le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier lorsque vos charges d'investissement immobilier sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers. Pour déterminer le montant de vos charges, vous devez additionner:
- les intérêts d'emprunt.
- les frais de gestion,
- la taxe foncière,
- les provisions pour charges de copropriété régularisées,
- les primes d'assurance,
- les frais des dépenses de réparation et d'entretien de la SCPI,
Faut-il choisir le régime réel ou micro-foncier pour déclarer vos revenus de SCPI ? Dans certains cas, vous n'avez pas le choix. Pour relever du régime du micro-foncier, vous devez percevoir, en plus, des revenus fonciers issus d'un bien immobilier autre qu'une SCPI. Il est impératif que ce bien ne relève pas d'un dispositif de défiscalisation immobilier. Le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à 15.000 euros. En déclarant au régime micro-foncier, vous bénéficiez d'un abattement de 30% de vos revenus fonciers bruts.
