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Solvabilité du locataire: trois questions posées par les propriétaires
Dernière mise à jour le : 08/07/2020

crédit photo : sirastock/Shutterstock / sirastock

En tant que propriétaire-bailleur, votre premier souci est de sélectionner un locataire solvable. Dès lors, plusieurs questions se posent. Elles portent entre autres sur l'opportunité de confier cette tâche à un professionnel, sur l'étendue des demandes pouvant être adressées au futur locataire et sur l'intérêt de souscrire une assurance contre les loyers impayés.

Dois-je faire appel à une agence immobilière?

Un logement vide ne rapporte rien. Plus il sera loué vite, plus vite vous toucherez les loyers. Toutefois, de la rédaction de l'annonce à la signature du bail, les étapes sont nombreuses et elles prennent du temps: détermination du loyer, conduite des visites, sélection du locataire, rédaction du contrat de bail et établissement de l'état des lieux.

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de ces démarches ou si vous n'en avez pas le temps, il est sans doute préférable de faire appel à une agence immobilière. Un spécialiste de l'immobilier locatif a plus d'expérience que vous pour repérer les fraudeurs et sélectionner le bon locataire. Par ailleurs, sa responsabilité peut être engagée s'il a commis une faute. L'agence immobilière s'occupera de toutes les démarches nécessaires au placement du bien. Par la suite, elle peut aussi se charger de gérer la perception des loyers pour votre compte.

A combien s'élèvent les frais d'agence? 

Le propriétaire faisant appel à une agence immobilière paie des frais de l'ordre d'un mois de loyer. Les frais annexes (visite, dossier, bail, état des lieux) sont répartis entre le propriétaire et le locataire. Les frais payés par le locataire sont plafonnés et ne peuvent dépasser 12 € par mètre carré de surface habitable pour les logements en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € ailleurs.

Ai-je le droit de demander son relevé bancaire à futur locataire?

Certains documents considérés comme attentatoires à la vie privée ne peuvent pas être demandés au locataire. Même s'ils permettent de mieux apprécier sa solvabilité. Ainsi, il est interdit par la loi de demander la copie d'un relevé bancaire. Il n'est pas non plus permis de lui demander une copie de sa carte d'assuré social, de son livret de famille ou d'un extrait de son casier judiciaire. Enfin, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire en raison de son origine, de son état de santé, de son apparence physique, de son orientation sexuelle ou de ses opinions politiques.

A savoir

Vous pouvez vérifier l'exactitude de l'avis d'imposition d'un futur locataire sur https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

Une assurance pour loyers impayés est-elle nécessaire?

Si vous avez sélectionné votre locataire, celle-ci semble inutile. Toutefois, un bon locataire peut traverser des difficultés financières.

Souscrire une assurance pour loyers impayés peut donc vous rassurer. Toutefois, cette opération ne peut être réalisée qu'en début de bail. Son coût est de l'ordre de 2 % à 4 % du loyer annuel, ce qui va réduire le rendement de votre investissement.

Enfin, la garantie porte souvent sur une période limitée. Son montant peut également être plafonné. Dès lors, l'intérêt d'une assurance pour loyer impayée paraît réduit.

A savoir

Les loyers impayés ne touchent en moyenne que 3 % des logements loués.

Le recours à une agence immobilière est conseillé si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la mise en location de votre logement. L'intérêt d'une assurance pour loyers impayés est plus discutable.

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