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Des SCPI de plus en plus spécialisées
Dernière mise à jour le : 08/12/2021

De plus en plus de SCPI spécialisées voient le jour crédit photo : GettyImages

De plus en plus de SCPI spécialisées voient le jour crédit photo : GettyImages

À l’origine, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) étaient essentiellement investies dans l’immobilier d’entreprise, à savoir les bureaux et les commerces. Ce compartiment est toutefois exposé aux aléas économiques et à un taux de vacance relativement élevé. Dès lors, certaines sociétés de gestion ont choisi de créer des SCPI spécialisées dans la santé, la logistique, le tourisme ou encore le logement résidentiel dans le but de capitaliser sur des tendances favorables de long terme.

Sommaire:

  • Des SCPI spécialisées dans la santé
  • Des SCPI spécialisées dans la logistique
  • Des SCPI spécialisées dans le tourisme
  • Des SCPI spécialisées dans le logement résidentiel

Des SCPI spécialisées dans la santé

Le secteur de la santé joue un rôle majeur dans le fonctionnement d’un pays et d’une économie. À cet égard, la crise de la Covid-19 a constitué une douloureuse piqûre de rappel: les infrastructures sanitaires nécessitent des investissements significatifs et récurrents pour être viables.

Au-delà de ce choc inédit, les facteurs démographiques de long terme sont très favorables au secteur de la santé. L’allongement de la durée de vie conduit au vieillissement et à l’augmentation de la population âgée, plus particulièrement dans les pays occidentaux. Or, cette dynamique se traduit logiquement par une demande plus forte pour les services et les équipements immobiliers de santé: il faut en effet soigner et loger les personnes dépendantes.

Sur le plan immobilier, le secteur de la santé a l’avantage d’être peu exposé aux cycles économiques. Cela réduit le risque de vacance pour les investisseurs. En France, les baux sont en général conclus pour une durée allant de neuf à douze ans ferme avec un engagement de renouvellement. À l’étranger, ils peuvent s’étendre jusqu’à une vingtaine d’années. La nécessité d’amortir les lourds investissements que représentent les établissements de soins explique la durée de ces engagements.

À savoir

Les SCPI spécialisées dans la santé et la prise en charge des personnes âgées ont tendance à investir également dans le secteur de l’éducation (crèches, résidences étudiantes).

Face à une demande solide, l’offre a du mal à suivre. Dans le domaine des EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), c’est l’État qui donne les autorisations d’ouverture d’établissements (lesquels doivent respecter plusieurs critères). Cela limite de fait le nombre de résidences.

Les SCPI spécialisées dans la santé peuvent investir dans les EHPAD, mais pas seulement. Elles peuvent aussi détenir des murs de cliniques, d’établissements de soins spécialisés (pour le traitement d’Alzheimer, Parkinson…), de résidences seniors, de laboratoires scientifiques et médicaux, ou encore de cabinets. Ces immeubles de santé sont ensuite loués aux exploitants.

À noter

Sous certains aspects, l’investissement dans une SCPI spécialisée dans la santé revêt un caractère social et engagé puisque cette dernière va contribuer au développement des infrastructures de santé.

Des SCPI spécialisées dans la logistique

Le commerce en ligne, né à la fin du siècle dernier, ne cesse de croître à un rythme soutenu. Au cours des cinq dernières années, sa croissance annuelle en France a toujours dépassé +10%. Pour autant, son potentiel de développement reste entier: il ne pèse en effet que sur 13% des ventes de détail. Or, le commerce en ligne alimente la demande pour l’immobilier logistique. Les entreprises, spécialisées dans la vente en ligne, ont toujours besoin de nouveaux entrepôts, de centres de tri ou de stockage.

Dans le sillage de la crise sanitaire, il est en outre apparu que les délocalisations avaient conduit nombre d’entreprises à perdre le contrôle de leur chaîne d’approvisionnement. La volonté des firmes de réduire la dépendance à l’Asie et de reconstituer les stocks dans l’Hexagone devrait ainsi grossir la demande d’entrepôts.

Comme dans la santé, les baux ont tendance à être signés pour des durées longues, ce qui permet aux SCPI spécialisées dans la logistique d’afficher des taux de vacance très faibles. En termes de rendement, l’objectif affiché est supérieur à celui des SCPI de bureaux ou de logements. Il est vrai que les revenus locatifs sont indexés sur l’inflation, tandis qu’il revient au locataire d’un entrepôt de s’acquitter des charges liées aux travaux d’amélioration. Par conséquent, les charges étant faibles pour la SCPI, les détenteurs de parts peuvent espérer récupérer presque la totalité des loyers (hors frais de gestion) sous forme de coupons.

Des SCPI spécialisées dans le tourisme

Le tourisme constitue un secteur d’activité clé pour les économies française et européenne. En effet, le Vieux Continent a fait de son histoire et de sa richesse culturelle des atouts pour développer son tourisme. Alors que l’Espagne et la France figurent sur le podium des pays attirant le plus de visiteurs, l’Union européenne concentre plus de la moitié des flux touristiques mondiaux.

Pour répondre à la demande de logement des touristes, le secteur hôtelier vise à accroître son offre. Dans cette optique, nombre de groupes spécialisés et d’établissements veulent concentrer leurs ressources financières dans la création de nouvelles chambres et éviter de mobiliser leurs capitaux dans la détention d’actifs immobiliers. Cette dynamique constitue une chance pour les investisseurs immobiliers et les SCPI. Ces derniers peuvent en effet acquérir des biens immobiliers pour les louer ensuite aux groupes hôteliers.

Sur le long terme, la dynamique du tourisme européen constitue un socle porteur pour les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie. La crise sanitaire a malgré tout provoqué un choc inédit. Bien que les établissements hôteliers n’aient pas fait l’objet de fermetures administratives, la chute du trafic aérien et les contraintes pesant sur les déplacements ont asséché les revenus des hôtels. La plupart d’entre eux ont ainsi entamé des négociations avec les bailleurs et notamment les SCPI pour obtenir des reports de paiement de loyers et des franchises. Ils les ont obtenus en échange de l’allongement de la durée de leurs baux. De fait, le choc sanitaire a eu pour effet de faire chuter les revenus des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, ce qui s’est traduit par une baisse des rendements. Mais ces difficultés de court terme devraient permettre, si les locataires poursuivent leur activité, d’éloigner l’échéance de renouvellement des baux et donc de réduire le taux de vacance au cours des prochaines années.

À savoir

Les SCPI spécialisées dans la santé, la logistique et le tourisme permettent aux particuliers d’investir dans des compartiments immobiliers où le ticket d’entrée est trop élevé pour un investissement en direct. Il n’est pas donné à tout le monde d’acquérir un hôtel, un entrepôt ou un centre de soins…

Des SCPI spécialisées dans le logement résidentiel

Les SCPI sont souvent identifiées comme des produits de placement dans les bureaux et commerces. Certaines affichent toutefois une diversification dans le logement résidentiel dans le but de réduire la cyclicité de leurs revenus. Désormais, certaines SCPI sont totalement concentrées sur le seul logement résidentiel .

Les gestionnaires de ces SCPI jugent en effet que le marché immobilier résidentiel va rester durablement déficitaire, la faute en grande partie à un secteur de la construction insuffisamment dynamique et contraint par les réglementations, notamment environnementales. Ainsi, les SCPI spécialisées dans le logement résidentiel jugent possible d’atteindre des rendements équivalents à leurs concurrentes spécialisées dans l’immobilier d’entreprise, tout en bénéficiant d’un marché plus liquide permettant de réduire la vacance.

Attention aux promesses affichées

En 2021, deux sociétés de gestion ont été sanctionnées financièrement par l’AMF (Autorité des Marchés financiers) pour les méthodes employées dans la commercialisation de certaines de leurs SPCI. L’institution leur a notamment reproché une série de manquements à leurs obligations professionnelles, pointant des “informations peu claires, inexactes ou trompeuses”. En réalité, il apparaît que les sociétés de gestion ont mis en avant le rendement relativement attractif des SCPI en omettant d’alerter suffisamment sur les risques de ces produits et surtout sur le fait que ce rendement n’est en rien garanti. L’AMF a ainsi jugé que la présentation était déséquilibrée entre les avantages et les risques de ces produits. D’autres sociétés de gestion pourraient également être sanctionnées, alors que les publicités faisant l’impasse sur l’absence de garantie des SCPI ont constitué une pratique répandue dans le secteur. Ces produits de placement, éligibles à l’assurance-vie, ont même été présentés comme une alternative aux fonds en euros. Ce qu’ils ne sont pas et ne seront jamais. Les SCPI affichent un risque de liquidité et de perte en capital. Or, les épargnants ne sont pas toujours conscients de cette donnée. Par ailleurs, il faut rappeler que les frais d’entrée sur les SCPI peuvent atteindre 12%, ce qui n’est jamais véritablement mis en avant. Or, pour amortir ces frais avec un rendement brut de 4%, il faut plus compter plusieurs années... Faut-il pour autant s’inquiéter? Non, car il n’y a pas de difficulté cachée ou de manipulation sur les comptes. L’AMF souligne d’ailleurs ne pas remettre en question la qualité des actifs détenus par les SCPI. En revanche, tout épargnant doit bien comprendre que les SCPI sont des placements de très long terme, gourmands en frais, et dont la liquidité peut être précaire. Il n’y a rien de nouveau, mais évidemment, ce message n’a jamais été suffisamment relayé pour être entendu.

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