Les taux d’intérêt des emprunts immobiliers font l’objet de hausses rapides mais cohérentes. ( crédit photo : Shutterstock )
Les taux d'emprunt en immobilier poursuivent la hausse entamée en 2022. Ils peuvent paraître élevés par rapport à ceux pratiqués au cours des dix dernières années. Cependant, leur évolution sur le long terme montre qu'il s'agit plutôt d'un retour à la normale.
Sommaire:
- Taux d'intérêt immobiliers: état des lieux
- Taux d'intérêt des prêts à l'habitat: un retour à la normale
- Remontée des taux d'intérêt: quelles conséquences sur le marché immobilier?
Taux d'intérêt immobiliers: état des lieux
Après des années de taux historiquement bas, le niveau des taux d'intérêt évolue rapidement depuis 2022. «Il n'est de secret pour personne que le temps de l'argent gratuit est révolu» écrit Agnès Bénassy-Quéré, seconde sous-gouverneure de la Banque de France, dans une tribune publiée en juillet 2023 sur le site de la Banque de France .
La Banque centrale européenne (BCE) a relevé dix fois d'affilée ses taux directeurs en deux ans. La dernière hausse était annoncée le 14 septembre. Elle porte le taux de dépôt des liquidités bancaires à la BCE à 4%. Cela s'inscrit dans une stratégie de lutte contre l'inflation . En effet, la hausse des taux de la BCE se répercute à tous les niveaux de l'économie. Selon les chiffres de la Banque de France, le taux de l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor français, l'emprunt de référence de l'État) à 10 ans atteint 3,2% à la mi-septembre . Il était négatif un an plus tôt. Les taux d'intérêt appliqués par les banques à leurs clients augmentent en conséquence.
D'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA en août 2023 , le taux moyen des crédits immobiliers accordés en août 2023 s'élevait à 3,80%, contre 1,06% en décembre 2021 et 2,35% en décembre 2022. Pour un emprunt sur 20 ans, les taux atteignent en moyenne 3,92%. Les experts estiment possible un taux moyen à 5% à horizon 2024, si l'inflation n'est pas maîtrisée.
Taux d'intérêt des prêts à l'habitat: un retour à la normale
La remontée des taux de crédit surprend par sa rapidité. Pour autant, le niveau actuel des taux d'intérêt n'est pas anormalement élevé. En observant l'évolution des taux d'intérêt immobiliers au cours de ces 20 dernières années, on constate qu'ils sont globalement supérieurs aux taux actuels. Selon le Panorama des prêts à l'habitat des ménages publié en septembre 2023 par la Banque de France , les taux moyens dépassaient 6% en 2021. Ils sont ensuite redescendus aux alentours de 3,5% en 2005, avant de franchir la barre des 5% en 2009. En 2012, les taux d'intérêt frôlaient les 4%. Ils n'ont cessé de baisser par la suite. On ne peut donc pas parler de niveaux de taux d'intérêt à long terme anormalement élevés.
Remontée des taux d'intérêt: quelles conséquences sur le marché immobilier?
La hausse des taux d'intérêt a un impact sur le marché immobilier, notamment parce qu'elle est rapide. «La vitesse de ces ajustements crée des effets temporaires extrêmement durs pour trouver des financements» explique Olivier Lendrevie, président du courtier Capfi. Les capacités d'emprunt des ménages se sont réduites de 20% à 25%. Les prix tardant à s'ajuster, l'apport personnel constitue aujourd'hui un critère «discriminant». Actuellement, le taux d'apport personnel moyen est de 21,3%.
En parallèle, les prix de l'immobilier amorcent leur recul. Selon Orpi, le prix au mètre carré a baissé de 2% au niveau national entre janvier et mai 2023. C'est insuffisant pour permettre aux candidats à l'accession immobilière de continuer à acheter. Par conséquent, le marché tourne au ralenti. Sur les cinq premiers mois de l'année, le volume de compromis de vente a chuté de 21%. Les experts estiment qu'il faudrait une baisse des prix de 10% pour rééquilibrer la situation.
La part des moins de 35 ans dans les prêts à l'habitat est en hausse depuis 2019
D'après les données du 18 avril 2023 de Crédit Logement (société de financement des garanties sur les prêts immobiliers), la part des moins de 35 ans dans les prêts immobiliers est en progression depuis 2019. Au premier trimestre 2023, ils représentaient 54,1% des emprunteurs pour un achat immobilier dans le neuf, contre 50,7% en 2019. Dans l'ancien, cette proportion atteint 51,8%, contre 46,3% 4 ans plus tôt. Cela s'explique par l'allongement de la durée des crédits octroyés. Parmi les moins de 35 ans, 79,2% ont bénéficié d'un prêt à plus de 20 ans au premier trimestre 2023.
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