Logements G interdits à la location dès le 1er janvier, que faire ?-iStock-Alberto Masnovo
Les biens classés G interdits à la location
Au 1er janvier prochain, la location des biens classés G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne sera plus autorisée. À partir de cette date, l'interdiction concernera les nouveaux baux, ainsi que ceux renouvelés officiellement ou reconduits tacitement. L'objectif de cette mesure est de répondre à l'urgence de transition écologique en tentant de supprimer du marché immobilier les passoires thermiques, logements particulièrement énergivores. Certains propriétaires ont préparé cette échéance en réalisant des travaux pour permettre à leur logement d'accéder au moins à la note F. Ils ont pour cela sollicité des artisans labellisés RGE, garants de l'environnement, condition incontournable pour accéder aux aides publiques telles que MaPrimeRénov. Ceux qui n'ont pas eu cette possibilité, par manque de moyen ou faute d'avoir trouvé des artisans habilités, se trouveront hors-la-loi au 1er janvier 2025. Le locataire sera alors en droit de demander la suspension du versement du loyer par voie judiciaire.
Changer le système de chauffage
Pour avoir le droit de louer, le mieux est de viser dans un premier temps la note F. Le logement sera toujours considéré comme une passoire thermique, mais le propriétaire bénéficiera d'un délai de trois ans supplémentaires, la date butoir pour interdire à la location les logements F étant fixée au 1er janvier 2028. La note du DPE est basée sur deux critères essentiels : la consommation énergétique du logement et son niveau d'émission de gaz à effet de serre (GES). Le changement d'équipement de chauffage fait partie des premiers travaux à envisager. Il faut savoir qu'un chauffage au gaz (énergie fossile) est beaucoup plus énergivore qu'un chauffage électrique (décarboné). Il est donc conseillé de privilégier des convecteurs électriques performants, ou mieux, une pompe à chaleur "air/air" et un ballon d'eau chaude thermodynamique, plutôt qu'une vieille chaudière individuelle au gaz ou au fioul. Le coût des travaux pour ce double équipement peut s'élever à 9 000 €, mais les aides possibles pour des foyers aux revenus intermédiaires (soit environ 70 000 € en Ile-de-France et 54 000 € en province) peuvent atteindre 1 170 €. L'installation d'une VMC (ventilation mécanique contrôlée) peut venir compléter et parfaire le mode de chauffage.
Optimiser l'isolation thermique
L'autre stratégie est de réaliser des travaux d'isolation, en optant pour des fenêtres double vitrage et en isolant les combles perdus. L'isolation avec de la laine soufflée est simple, peu onéreuse (environ 1 500 € pour 100 m2) et efficace (gain énergétique d'environ 30 %). Dans les copropriétés, les logements situés au dernier étage sont particulièrement concernés par cette mesure corrective, une note supérieure ne pouvant être obtenue que si les combles sont correctement isolés. Une proposition de loi, actuellement en attente de validation par la nouvelle Assemblée nationale, sera susceptible de permettre aux copropriétaires de déroger à cette interdiction, à condition de prouver que l'assemblée générale a voté la réalisation de travaux énergétiques.
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