Quels sont les indicateurs de performance à prendre en compte pour analyser une SCPI ( Crédits: Fotolia)
Vous souhaitez investir ou vous détenez déjà des parts de SCPI ? Voici les 4 indicateurs à connaître pour évaluer la qualité d'une SCPI.
Le taux d'occupation financier
Les SCPI redistribuent régulièrement à leurs associés des revenus issus de la location des immeubles. Afin d'obtenir un bon niveau de revenus, le taux de location des immeubles doit être le plus élevé possible. Celui-ci est mesuré par un indicateur appelé le taux d'occupation financier ou « TOF ». Il correspond au rapport entre les loyers facturés et l'ensemble des loyers facturables (si tous les immeubles étaient loués).
Pour les locaux vacants mais indisponibles à la location car mis à disposition d'un futur locataire, ou en travaux de restructuration, ou encore sous promesse de vente, la société de gestion se base sur une valeur locative de marché, évaluée par des intervenants professionnels indépendants.
Un taux d'occupation financier correct est généralement supérieur à 90 %.
La performance
La performance d'une SCPI se mesure en évaluant le niveau de revenus distribués dans le temps mais également en mesurant la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI.
Le taux de distribution de la SCPI mesure la performance d'une SCPI sur l'année. Il correspond au rapport entre le dividende brut (c'est-à-dire avant prélèvement de la fiscalité) distribué aux associés et le prix de souscription au 1er janvier de l'année s'il s'agit d'une SCPI à capital variable ou le prix de part acquéreur moyen de l'année précédente s'il s'agit d'une SCPI à capital fixe.
Il doit être fait obligatoirement mention de la part (en pourcentage) des revenus non récurrents (par exemple la distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l'année.
En 2020, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4.18 %. Pour 2021, il est attendu autour de 4.30 %.
Les frais
Les SCPI sont des supports immobiliers et à ce titre, elles peuvent comporter de nombreux frais. L'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), encourage les sociétés de gestion de SCPI à plus de transparence en leur demandant de s'engager à présenter dans leur documentation commerciale l'ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion : frais de souscription, frais de gestion, frais de cessions de parts, frais de cession et d'acquisition d'actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux, tout autre frais supplémentaire approuvé par l'assemblée générale.
Les réserves
La SCPI a vocation à distribuer des revenus réguliers dans le temps. Aussi, elle doit se constituer des réserves dans lesquelles piocher en cas de problème ou d'événement imprévu (difficulté à trouver des locataires, travaux sur un immeuble …). Cette réserve s'appelle le report à nouveau. Il doit être suffisant pour protéger les associés d'une baisse des revenus, mais ne doit pas être trop élevé car il ne rapporte rien et il est taxé au même titre qu'un revenu locatif.
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