L’administration fiscale a considéré qu’un propriétaire ne louait pas assez cher sa maison et a réévalué le loyer et donc le montant des impôts à payer.
« D’après l’administration fiscale (et la Cour administrative d’appel de Marseille), 3000€ par mois pour une villa avec vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez : ce n’est pas assez cher payé ! L’administration réévalue le loyer à 17.500 € et réintègre la différence dans les revenus fonciers », poste sur Linkedin Me Lucas Thieurmel , avocat au sein du département contentieux fiscal et ingénierie patrimoniale du cabinet Rivière | Avocats | Associés. L’administration fiscale, lorsqu’elle revoit le loyer à la hausse, s’appuie normalement sur le marché locatif local afin de fixer le montant du loyer réévalué.
« Quand l’administration fiscale rehausse le loyer, elle le fait en général par comparaison. Parfois la comparaison est difficile. Ici, la villa de 300 m² est louée nue à l’année. Or, ce type de villa est en général exploitée en meublé de tourisme. L’administration fiscale n’ayant pas de valeur de comparaison, elle a pris la valeur d’achat de la villa, et a appliqué un taux de rendement pour déterminer le loyer qu’elle estimait juste. Elle a déterminé le loyer qui aurait dû être appliqué par une valeur de rendement », explique Me Lucas Thieurmel. Ce qui a majoré de près de 400% la valeur locative.
Des impôts perçus sur le loyer de marché
« Il existe plusieurs cas de figure. Un propriétaire peut par exemple louer à un de ses enfants, neveu (ou autre) à un loyer nettement minoré pour faire une fleur à ses proches. L’administration fiscale estime qu’il est libre de louer son logement à un loyer peu élevé, mais qu’elle doit percevoir les impôts sur le loyer de marché. Cela peut paraître choquant, mais c’est la logique fiscale. Vous êtes imposé sur le revenu net (c’est-à-dire le loyer moins les charges) et les charges sont déductibles à 100 %. Dès lors, si vous voulez faire une ristourne sur le loyer, il n’en sera pas tenu compte dans votre impôt », souligne Me Marie-Bénédicte Rivière-Pain qui dirige le département Contentieux fiscal &ingénierie patrimoniale du cabinet Rivière | Avocats | Associés. On peut aider un proche en le logeant à titre gratuit et non en lui louant un logement à loyer minoré. Le propriétaire est alors considéré comme conservant la jouissance de son bien : il n’y aura alors aucun loyer imposable mais pas de charges déductibles non plus.
« Autre cas de figure encore plus difficile à admettre, un propriétaire dont le locataire rencontre des soucis financiers peut décider de ne pas entamer de procédure et se dire ‘’mon locataire payait rubis sur ongle ses loyers depuis 5 ans, donc je ne vais pas le poursuivre alors qu’il est en difficulté’’. Mais l’administration fiscale l’imposera de la même manière sur les loyers impayés si elle considère qu’il y a intention libérale. C’est un peu incompréhensible pour le contribuable alors qu’il aide une famille, ne la met pas dehors. Pour ne pas être imposé sur les loyers non perçus, il faut justifier de l’absence d’intention libérale et donc de démarches actives visant à recouvrer le loyer (mises en demeure…)», ajoute-t-elle. Autre hypothèse dans laquelle il n’y a pas de redressement : si l’abandon de loyer répond à un intérêt pour le propriétaire qui, par exemple, du fait d’un abandon ponctuel de loyer, pourra garder un locataire dans la durée et évitera une procédure coûteuse.
Une location abusive ?
Il existe un dernier cas de figure : si un propriétaire loue un logement à ses enfants, mais qu’il s’agit de loyers fictifs, non payés ou payés, puis remboursés. Du fait de la fictivité on considère alors que le propriétaire conserve la jouissance de son bien : aucun loyer n’est imposé, mais aucune charge ne peut être déduite.
« Dans cette affaire, il s’agit d’une société qui louait à un de ses associés minoritaires une villa à un prix décoté. L’administration fiscale a simplement rehaussé le montant des loyers. Elle aurait pu parler de location abusive et se placer sur le terrain de l’abus de droit et là, les pénalités auraient été plus importantes », ajoute Me Lucas Thieurmel. La Cour administrative d’appel a donné raison au fisc ici mais le propriétaire aurait donc reçu une sanction moins lourde que celle qui aurait pu tomber.
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