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Alors que le pouvoir d'achat immobilier des ménages se réduit, le pouvoir locatif atteint des sommets. Toutefois, la tendance pourrait bientôt s'inverser. Explications.
Le pouvoir locatif atteint un niveau record
Le pouvoir locatif correspond au nombre de m² qu'un ménage peut s'offrir, à revenu égal.
Le pouvoir d'achat immobilier se calcule en divisant la capacité d'emprunt des ménages par le prix de vente moyen.
Selon SeLoger, alors que le pouvoir d'achat immobilier des Français se réduit sous l'effet conjugué de prix immobiliers qui atteignent des niveaux très élevés dans de nombreuses villes et des taux d'emprunt qui repartent à la hausse, le pouvoir locatif des Français, lui, n'a jamais été aussi conséquent depuis le début de ce siècle. En effet, il ressort de l'analyse menée par SeLoger que le pouvoir locatif, qui dépend des revenus perçus mais aussi du niveau des loyers, profite actuellement aux locataires. La superficie qu'il est possible de louer en 2022 a ainsi atteint un niveau record.
Le pouvoir locatif moyen d'un ménage Français est de 77 m²
Ainsi, l'étude montre que le pouvoir locatif moyen d'un ménage Français atteint son niveau le plus élevé depuis 2001 avec 77 m². Il est en hausse continue depuis 2014, époque à laquelle le pouvoir locatif était de 68 m². Cela représente une hausse de la capacité locative de 12,2 %.
Parmi les 50 plus grandes villes de France, c'est à Bourges, au Mans ou encore à Quimper qu'un ménage pourra louer (pour une location non meublée), à revenus égaux, le plus grand nombre de mètres carrés, avec respectivement 84 m², 85 m² et 93 m². À l'inverse, Roubaix (avec 36 m²), Paris (avec 46 m²) et Nice (avec 50 m²) sont les trois villes où le pouvoir locatif est le plus faible.
Des revenus qui augmentent plus vite que les loyers
Comment expliquer cette dynamique du pouvoir locatif alors que le pouvoir d'achat immobilier est en berne ? L'explication se trouve dans le rythme de progression des loyers et des revenus. En effet, les revenus des Français augmentent plus rapidement (+ 18 %) que les loyers (+ 5,1 %), freinés par l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cet indice, publié par l'INSEE, n'a progressé que de 3,49 % entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2021.
Pourtant, la tendance pourrait bientôt s'inverser en raison de la nouvelle loi Climat et résilience qui prévoit que les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé G deviendront impropres à la location en 2025 et ceux classés F en 2028. Faute de rénovation, les 1,6 million de logements classés F ou G loués dans le parc privé, ne pourront plus être loués. Cela provoque un boom des mises en vente de passoires énergétiques et la raréfaction des biens proposés à la location.
Ainsi, « le pouvoir locatif moyen connaît une évolution bien moins forte depuis 1 an (+ 0,8 %) et stagne autour de 77 m². Est-ce le signe d'un changement de dynamique ? Le pouvoir locatif pourrait-il baisser, entraînant une diminution du nombre de m² auquel pourraient prétendre les Français ? Il est encore trop tôt pour le dire » explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques de SeLoger.
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