De nouvelles villes vont expérimenter l’encadrement des loyers : quel impact pour les SCPI ?

information fournie par Primaliance •05/11/2021 à 08:00

De nouvelles villes vont expérimenter l’encadrement des loyers : quel impact pour les SCPI ?

Paris avait été précurseur en 2015 dans la mise en place de ce dispositif dont l’objectif était de modérer les loyers des logements dans les zones tendues (loi ALUR de 2014). Annulé par le tribunal administratif en 2017, l’encadrement des loyers a fait son retour dans la capitale le 1er juillet 2019 en application de la loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) adoptée en 2018, qui donne une assise juridique plus solide à ce dispositif. A Paris, il s’agit d’une disposition expérimentale qui court à priori jusqu’en novembre 2023. Et d’autres métropoles ont suivi cet exemple : Lille depuis le 1er mars 2020, et Lyon-Villeurbanne au 1er novembre 2021. Bordeaux et Montpellier devraient rejoindre le mouvement fin 2021 ou début 2022. Quel sera l’impact pour les investisseurs immobiliers en général, et pour les SCPI en particulier ?

Un dispositif ciblé sur les résidences principales louées vides ou meublées

L’encadrement des loyers est destiné à aider les locataires à accéder à des logements dont les niveaux de loyers restent raisonnables et cohérents avec leurs revenus, il est donc logique que les résidences secondaires et les locations saisonnières soient exclues du dispositif. Ne sont également pas concernés les logements gérés par les organismes HLM ou SEM (sociétés d’économie mixte), ainsi que les logements conventionnés Anah (Agence Nationale de l’Habitat) et ceux soumis à la loi 1948.

Un plafonnement qui s’ajoute à une disposition de droit commun limitant la hausse du loyer entre deux locataires

Dans 28 agglomérations situées « en zone tendue », c'est-à-dire dans des zones géographiques où la demande excède sensiblement l’offre sur le marché locatif (déséquilibre du marché en faveur des propriétaires), un autre décret datant originellement de 2012 et modifié plusieurs fois depuis cette date impose aux propriétaires de limiter les hausses de loyers : le nouveau loyer d’un locataire entrant dans les murs ne peut excéder celui du locataire précédent modulo l’augmentation légale liée à l’indice de référence des loyers (IRL). La liste des 28 agglomérations de métropoles concernées est assez large, concernant un certain nombre de grandes villes mais aussi des zones touristiques où il est parfois compliqué de se loger en résidence principale: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Des plafonds de loyers définis par secteurs géographiques de chaque ville

La philosophie du plafonnement de loyer introduit initialement par la loi ALUR de 2014 à Paris et renouvelé avec la loi ELAN de 2018 est de « coller » le mieux possible à la réalité du terrain. Paris est ainsi divisé en 80 quartiers et 14 secteurs géographiques (Lille et Lyon en 4 zones) et pour chacun d’entre eux, trois loyers de référence sont définis: un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. Dans la pratique, le loyer de référence minoré permet à des propriétaires  louant à un niveau de loyer « anormalement bas » de le réévaluer à une valeur proche du marché lors du renouvellement de bail, a contrario le loyer majoré est une borne haute sur le loyer (hors charges) mensuel par m² habitable qu’il ne faut pas dépasser.
Ces loyers de référence dépendent également du caractère vide ou meublé du logement, du nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus) et de l’époque de construction du bâtiment.

La loi autorise dans certains cas un dépassement du plafond de loyer par l’ajout d'un « complément de loyer » qui doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement. Dans la pratique, le complément de loyer ne concerne que des logements disposant d’un caractère considéré comme exceptionnel (un duplex, une terrasse, une vue, une maison individuelle dans un quartier d’immeubles collectifs…)

Une revalorisation annuelle des plafonds de loyers

Les plafonds de loyers sont révisés annuellement pour ne pas pénaliser les propriétaires face au risque d’inflation. Mais contrairement aux indices de référence des loyers intégrés de longue date dans les contrats de location, les taux de revalorisation des plafonds de loyers ne sont pas uniformes selon les quartiers et les modalités de calcul sont peu lisibles pour les non spécialistes. Par exemple à Paris, où la révision de ces plafonds a eu lieu le 1er juillet 2021, la hausse moyenne a été de 1,5% pour les baux signés jusqu’au 30 juin 2022, par rapport à la période précédente. Mais les variations sont très hétérogènes selon les secteurs géographiques et les typologies de logements : pour un logement de 4 pièces situé dans le quartier Saint-Georges (quartier n° 33, secteur géographique 5, 9ème arrondissement) dont l’année de construction est postérieure à 1990, loué vide, la hausse a été fixée à 5,4% par arrêté préfectoral, alors que par exemple le plafond a été abaissé de 4,90 % pour un logement de 4 pièces construit entre 1971 et 1990 et loué en meublé dans le quartier Saint-Fargeau (quartier n°78, secteur géographique 13, 20ème arrondissement). Néanmoins, les écarts de plafonds restent assez faibles et cohérents avec les niveaux de marché lorsque l’on compare des biens similaires (nombre de pièces, année de construction) loués dans des conditions identiques (vides ou meublés) dans des quartiers à la sociologie comparable.

Un risque pour les investisseurs ?

Il est certain que la multiplication du nombre de villes éligibles au plafonnement des loyers introduit une contrainte supplémentaire pour le bailleur, qui pourrait potentiellement se généraliser à une bonne partie du territoire. Les plafonds de loyers ont été certes mûrement réfléchis et fixés après concertation avec les professionnels du marché immobilier, et ils ne semblent pas aujourd’hui impliquer une révision importante des loyers qui sont « au marché ». En revanche, deux questions se posent inévitablement pour l’avenir: quels moyens de contrôle peuvent être mis en œuvre par les pouvoirs publics pour vérifier le respect de ces dispositions, et surtout comment évolueront ces plafonds en fonction de l’inflation. Concernant la première question, on observe actuellement un pourcentage important d’annonces locatives à Paris, en particulier sur le segment des petites surfaces, qui ne respectent pas les plafonds en vigueur. Les amendes prévues (5000 € pour une personne physique, 15.000 € pour une personne morale) seront-elles suffisamment dissuasives pour les propriétaires indélicats ou ignorant la nouvelle réglementation ? Concernant la seconde interrogation, la rentabilité future d’un investissement locatif peut être significativement écornée si les plafonds ne suivent pas l’indice de référence des loyers (IRL) dans la durée, et la relative opacité / complexité dans la fixation des niveaux de plafonds n’est pas pour rassurer les investisseurs. Lorsque l’on combine la contrainte du plafonnement de loyer à celle liée par exemple aux nouvelles réglementations environnementales sur la rénovation thermique des bâtiments qui imposeront de lourds travaux de rénovation aux biens mal isolés mis en location (lutte contre les « passoires thermiques »), l’effet « ciseaux » peut effectivement devenir redoutable pour le propriétaire.

Les propriétaires institutionnels -et en particulier les SCPI- sont mieux armés pour faire face

On observe donc au fil des années un empilement des nouvelles réglementations et des contraintes induites pour les propriétaires de biens immobiliers locatifs. L’encadrement des loyers en est une parmi d’autre, qui tend à réduire les revenus bruts produits par les biens immobiliers au profit des bailleurs, d’autres contraintes comme la loi Énergie-Climat du 8 décembre 2019 -qui vise à lutter contre la précarité énergétique et à limiter les émissions de CO2, et qui impose aux bailleurs de rénover les logements les plus énergivores : 2 millions de « passoires thermiques » sur le marché locatif à rénover, soit les étiquettes énergie G à partir de 2023, et F à partir de 2028- tendent à augmenter progressivement le niveau des charges supportées par les propriétaires.

Dans les deux cas, le résultat est le même : une baisse du rendement locatif net. Devant l’inflation de textes administratifs dont le bailleur doit impérativement tenir compte sous peine d’être poursuivi en justice par son locataire, le propriétaire individuel d’un bien locatif a toutes les raisons de se sentir perdu, coincé entre l’érosion inexorable de la rentabilité financière de son placement et l’épée de Damoclès d’une procédure judiciaire s’il adopte une stratégie trop agressive ou négligente vis-à-vis des contraintes sus-mentionnées.

De ce point de vue, un investisseur professionnel aura de bien meilleures armes pour faire face à ces contraintes de plus en plus lourdes : sélectionner et rénover les biens, mutualiser le risque locatif et optimiser la rentabilité des investissements, tout en s’assurant de respecter les différentes dispositions législatives en vigueur. Les fonds collectifs immobiliers comme les SCPI résidentielles constituent ainsi plus que jamais une alternative intéressante à l’investissement immobilier en direct pour un épargnant individuel confronté sur ces marchés à une réglementation compliquée et évolutive. La société de gestion d’une SCPI résidentielle gère en effet plusieurs dizaines, voire centaines d’appartements et possède son propre service juridique qui rédige les termes des baux et exerce une veille réglementaire. Le suivi des travaux est également assuré par des professionnels aguerris du secteur immobilier qui font partie des équipes de gestion, tout comme la relance des encaissements de loyers auprès des locataires. Enfin, les équipes d’acquisition des sociétés de gestion de SCPI ont une connaissance approfondie des marchés locaux, une capacité à analyser les immeubles et à programmer des travaux pluri-annuels participant à la valorisation du patrimoine dans la durée. Autant de tâches que l’épargnant individuel aura bien du mal à assurer avec ses propres moyens sur un seul bien locatif. Dernier avantage des SCPI résidentielles, et pas des moindres : la diversification géographique du patrimoine et la mutualisation du risque locatif. Des atouts précieux lorsque l’on ne sait pas à l’avance dans quelles villes le plafonnement des loyers sera réellement appliqué à horizon des 4 ou 5 prochaines années ! (la métropole de Grenoble a par exemple été récemment déboutée de son projet d’encadrement des loyers, sans doute provisoirement). Pour tirer parti de cet environnement réglementaire incertain, les SCPI résidentielles ont un terrain de jeu flexible, qui ne se limite pas à telle ou telle métropole régionale concernée aujourd’hui ou demain par un encadrement des loyers par arrêté préfectoral. Ces véhicules ont même les moyens d’élargir leur univers d’investissement en allant sélectionner des biens en dehors de nos frontières.