Colliers : des taux de vacance qui se stabilisent sur les marchés de bureaux européens

information fournie par Primaliance •20/07/2023 à 08:00

Colliers : des taux de vacance qui se stabilisent sur les marchés de bureaux européens

La société de conseil en immobilier d’entreprise Colliers a récemment publié sa dernière étude « Global Insights & Outlook Office Report » sur l’immobilier de bureau européen. Selon cette étude, le taux de vacance moyen de ce secteur immobilier reste stable à 8,1% et le taux d’occupation – représentant la présence réelle des utilisateurs dans les locaux professionnels – a récupéré le niveau pré-Covid à 65%.

Néanmoins, derrière sa stabilité apparente, le niveau de vacance locative évolue de façon hétérogène selon les zones géographiques, avec des loyers globalement orientés à la hausse sur le segment « prime ». Sans surprise, les valorisations des actifs corrigent en lien avec la hausse des taux de marché.

Des taux de vacance qui évoluent de façon hétérogène selon les villes

Un des premiers enseignements de l’étude Colliers est que le taux de vacance moyen des bureaux en Europe , qui est observé à un niveau stable de 8,1%, correspond à des évolutions sous-jacentes contrastées entre les principales capitales européennes . Par exemple, le marché du West End de Londres enregistre une stabilité de sa vacance locative à un niveau modéré – et inférieur à la moyenne européenne – de 6,8%. En revanche, Paris et Berlin affichent une hausse de leur taux de vacance : +0,6 à 8% pour le marché francilien, +0,6 à 3,7% pour Berlin. À Amsterdam et Bruxelles, on observe le phénomène inverse : baisse de 0,4 à 6,1% pour la première, et de 0,6 à 7,7% pour la seconde.

On voit que le marché du bureau reste attractif pour les investisseurs en Europe avec des taux de vacance contenus . Le tableau est très différent en Asie, et surtout en Amérique du Nord où la vacance locative atteint des scores à deux chiffres : respectivement 10% et 16% en moyenne. D'autre part, le rapport au télétravail semble très différent sur ces deux zones extra-européennes puisqu’on observe un taux d’occupation moyen de 80% en Asie et de seulement 50% en Amérique du Nord.

Selon Colliers, la durée importante des trajets domicile-travail et la progression , depuis la crise sanitaire, du confort des espaces alloués à l’activité professionnelle à domicile , sont des facteurs pouvant expliquer le faible taux d’occupation nord-américain.

Des loyers « prime » qui augmentent partout en Europe

Une autre tendance intéressante pour les investisseurs se dégage : les loyers « prime » suivent l’inflation partout en Europe , les indexations jouant un effet protecteur pour les détenteurs d’actifs immobiliers. La raison principale donnée par Colliers est la forte demande des utilisateurs pour les meilleurs espaces tertiaires avec une exigence ESG de plus en plus marquée , l’offre adéquate n’étant pas toujours facile à dénicher.

« Nous constatons une pression pour réaffecter les espaces qui ne répondent pas aux exigences actuelles , car une proportion croissante de bâtiments est confrontée à une obsolescence technique mais aussi d’usage », explique Luke Dawson, Head of Global and EMEA Capital Markets chez Colliers.

« Dans ce contexte, certains actifs de bureaux peuvent perdre une grande partie de leur valeur , surtout sur les marchés où une grande importance est accordée aux critères ESG, comme au Royaume-Uni et en Australie. »

Des corrections observées sur la valorisation des actifs

Le sujet de la valorisation des actifs immobiliers est central sur la fin de l’année 2022 et le début de l’année 2023, suite à la très forte hausse enregistrée par les taux d’intérêt de marché : +300 points de base en 2022 sur les taux longs de la zone euro. Ainsi, les acquéreurs à crédit ont plus de mal à boucler leurs financements et ils le font à des conditions beaucoup moins favorables qu’auparavant. L’impact sur le prix des actifs est évident, avec une décompression à l’œuvre sur les taux de rendement immobiliers exigés par les acquéreurs.

Pour Damian Harrington, Head of Global and EMEA Capital Markets Research chez Colliers, « le prix des actifs de bureaux évolue en phase avec les facteurs macroéconomiques clés tels que l'inflation et les taux d'intérêt , à l'échelle mondiale. Ils s'adaptent également aux fondamentaux plus spécifiques du marché local où il existe une grande divergence dans les facteurs en jeu. Au sein de chaque continent, il existe également une grande diversité dans les performances et les fondamentaux des marchés locaux . Investir dans l'immobilier de bureau est devenu plus complexe car les facteurs qui influencent les marchés sont très divers. Alors que la tarification générale continue de s'ajuster, il faudra du temps pour que l'appétit pour les bureaux se rééquilibre. »

Cependant, Colliers note des perspectives positives pour la suite car le processus de resserrement monétaire entamé par les banques centrales à partir du 1er semestre 2022 approche de son terme , ce qui implique probablement une stabilisation des valorisations immobilières : « La fin du cycle de hausse des taux se dessine un peu partout en Europe, de nouveaux ajustements à la marge de valeurs métriques sont attendus. Les perspectives économiques à long terme pour chaque ville sont généralement très positives, mais les taux de croissance varient considérablement. Certains marchés auront l'avantage d'être les premiers à s'engager sur la voie de la stabilité et de la reprise des valeurs », explique l’expert immobilier.