Comment fixer le montant du loyer appliqué à votre logement? Des indices de référence vous aident.
Sommaire:
- La revalorisation des loyers est plafonnée pour protéger les locataires
- Le dispositif d’encadrement des loyers est valable dans certaines communes seulement
- Encadrement des loyers: qui est concerné?
- Fixer le montant de son loyer: il faut tenir compte du loyer de référence
La revalorisation des loyers est plafonnée pour protéger les locataires
Le plafonnement de la revalorisation des loyers vise à protéger les locataires des excès observés sur le marché locatif privé, plus particulièrement dans les zones tendues. Les propriétaires sont tenus de se conformer à la règle s’ils souhaitent augmenter le prix de leur logement . Depuis 2008, le loyer peut être révisé à chaque date d’anniversaire du bail. Toutefois, la hausse ne doit pas dépasser l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
L’IRL est calculé chaque trimestre à partir de l’évolution des prix à la consommation sur les douze mois précédents. Depuis la loi portant les «mesures d’urgences pour la protection du pouvoir d’achat» du 16 août 2022, le taux de variation des loyers était plafonné temporairement à 3,5%. Ce «bouclier loyer» a pris fin le 31 mars 2024. Désormais, l’IRL suit de nouveau le rythme de l’inflation.
Le dispositif d’encadrement des loyers est valable dans certaines communes seulement
La loi ELAN du 23 novembre 2018 autorise le plafonnement des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu. Les communes et collectivités volontaires peuvent fixer un loyer de référence. Il s’agit d’un montant maximum pour les loyers dans la zone concernée, sauf exceptions. Ce dispositif vise à limiter la hausse excessive du montant des loyers et à favoriser l’accès au logement. Il s’inscrit dans le cadre d’une expérimentation de 5 ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l’a prolongée jusqu’en novembre 2026.
Encadrement des loyers: qui est concerné?
L’encadrement des loyers concerne les baux d’habitation pour les logements meublés ou vides, à usage de résidence principale, y compris en colocation. Il ne s’applique par pour la location à usage de résidence secondaire ou les meublés de tourisme.
Les communes souhaitant expérimenter le dispositif doivent obtenir l’autorisation du gouvernement. Elles doivent remplir plusieurs critères:
- Un marché immobilier tendu,
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer dans le parc locatif privé par rapport au parc locatif social,
- Un faible nombre de logements neufs en construction.
Fixer le montant de son loyer: il faut tenir compte du loyer de référence
Chaque année, un arrêté préfectoral indique aux propriétaires comment déterminer le montant de leur loyer. En effet, il indique:
- un loyer de référence,
- un loyer de référence minoré de 30%,
- un loyer de référence majoré de 20%. Il constitue le plafond à ne pas dépasser.
Le montant du loyer de référence est calculé à partir des prix médians observés à l’échelle locale. Ils dépendent de plusieurs critères:
- le type de location, meublée ou non meublée (le plafond est plus élevé en location meublée pour tenir compte de l’ameublement),
- le nombre de pièces,
- la localisation,
- l’année de construction,
- pour certaines communes, le type de logement (appartement ou maison).
Le montant du loyer proposé aux locataires doit être compris entre le loyer minoré et le loyer majoré. Les montants indiqués correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Il faut les multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer à respecter concernant votre logement. Les propriétaires dépassant ce plafond s’exposent à des sanctions financières. Elles peuvent atteindre 5000 euros si vous louez en tant que personne physique et 15.000 euros si la mise en location est assurée par une personne morale (une SCI, par exemple). Le tribunal peut obliger le propriétaire à rembourser le trop-perçu depuis l’entrée du locataire dans les murs.
Qu’est-ce que le complément de loyer?
Un propriétaire peut appliquer un complément de loyer, c’est-à-dire dépasser le loyer de référence majoré, si le logement présente des «caractéristiques de localisation ou de confort» pouvant le justifier. Il peut s’agit d’une vue exceptionnelle, d’une grande terrasse, d’équipements haut de gamme… Les éléments justifiant ce complément de loyer doivent être détaillés dans le bail. Ce dépassement peut être contesté en justice par le locataire s’il s’estime abusé. Le propriétaire doit être en mesure de justifier le dépassement. Pour cela, certaines caractéristiques sont rédhibitoires. Ainsi, vous ne pouvez pas appliquer de complément de loyer si le logement est: mal exposé, qu’il a un vis-à-vis de moins de 10 mètres, que les sanitaires sont sur le palier, qu’il y a des problèmes d’humidité ou que le logement est noté F ou G sur le DPE.
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