Échapper totalement à l’impôt sur vos revenus fonciers, c'est possible !

Par défaut, les revenus issus de la location d'un logement peuvent être lourdement taxés. (© Fotolia)

Les loyers tirés d’un bien immobilier sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De quoi réduire sensiblement le rendement net d’une opération d’investissement locatif. A moins d’opter pour un régime fiscal particulier : la location meublée au réel. Explications et conseils.

Acheter un bien immobilier pour le louer est un moyen intéressant de se constituer un patrimoine.

L'investissement locatif est en effet un des rares placements qui permet de profiter de l'effet de levier de l'endettement. Vous pouvez emprunter une partie de la somme à placer ce qui revient à investir avec de l'argent que vous n'avez pas.

Ce type de placement n'est pas sans risque mais il peut s'avérer très rentable. Il a néanmoins un (gros) inconvénient : les revenus tirés de la location sont lourdement taxés. Le fisc récupère à la fois des prélèvements sociaux (fixés actuellement à 17,2%) et de l'impôt sur le revenu. Un investisseur dont le taux marginal d'imposition atteint 30% paiera ainsi 47,2% d'impôts sur ses revenus fonciers.

Heureusement, il existe des moyens de réduire cette pression fiscale. Le régime du micro-foncier pour les locations vides rapportant moins de 15.000 euros par an offre un abattement de 30% (sur les loyers hors charge). Il atteint même 50% (sur les loyers charges comprises) dans le cadre du micro-BIC qui concerne les locations meublées rapportant moins de 72.600 euros.

Il est même possible d'échapper totalement à l'impôt, en toute légalité. Le mécanisme est complexe et plus contraignant qu'un micro-BIC ou un micro-foncier. Il mérite toutefois votre attention.

Vous devez louer votre bien en «meublé non professionnel» et opter pour le