Hausse de la CSG : l’immobilier et l’assurance vie exemptés ?

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Nouvel épisode pour la fiscalité de l'épargne dans le cadre du PLFSS 2026. Après la levée de boucliers contre la hausse de la CSG sur les revenus du capital, le gouvernement a fait adopter un amendement qui préserve l'immobilier et l'épargne longue. Les autres placements, eux, subiraient la hausse à 10,6 %.

Le budget votée par l'Assemblée nationale prévoyait une augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital : de 9,2 % à 10,6 %. Cette hausse de 1,4 point, appliquée à l'ensemble des prélèvements sociaux, aurait mécaniquement relevé le taux global de ces prélèvements de 17,2 % à 18,6 %. Conséquence directe : la « flat tax » à 30 %, instaurée en 2018 pour simplifier et stabiliser la fiscalité de l'épargne, aurait été portée à 31,4 %. Une évolution loin d'être anodine pour les épargnants comme pour les investisseurs immobiliers.

Le Sénat avait rejeté cette mesure qui aurait, selon eux, fragilisé des produits d'épargne largement plébiscités, notamment l'assurance-vie et l'épargne retraite, dans un contexte économique déjà tendu.

Ce rejet a poussé le gouvernement à revoir sa copie et à proposer un amendement plus nuancé.

Un amendement pour protéger l'épargne immobilière et les placements long terme

Adopté jeudi dernier, ce nouvel amendement prévoit que la CSG restera à 9,2 % pour plusieurs catégories de revenus du capital. Le gouvernement l'affirme : il s'agit de ne pas « pénaliser les épargnants et l'investissement locatif ».

Concrètement, les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie, les plans et contrats d'épargne logement (PEL, CEL) ainsi que les plans d'épargne populaire (PEP) conserveraient leur niveau actuel de taxation.

Dans tous les autres cas, en revanche, la CSG grimperait bien à 10,6 %.

Immobilier : éviter un choc supplémentaire dans un secteur fragilisé

Dans un contexte de crise du logement et d'effondrement de l'offre locative, l'exécutif n'a pas souhaité infliger un nouveau coup dur aux investisseurs particuliers. Le secteur immobilier, déjà confronté à une chute des mises en location et à une rentabilité en berne, échapperait donc — pour cette fois — à une hausse de la fiscalité.

Les SCPI, très prisées pour leur capacité à mutualiser le risque immobilier, bénéficieraient également de cette exemption, leurs loyers étant fiscalisés comme revenus fonciers.

Assurance-vie : une enveloppe plus protectrice que jamais

L'assurance-vie conserverait son statut de « refuge fiscal ». Les gains issus des fonds euros protégés et des unités de compte continueraient à bénéficier de la CSG à taux réduit. Cette décision crée cependant une inégalité de traitement avec d'autres enveloppes, comme le compte-titres ordinaire (CTO) ou le Plan d'Épargne en Actions (PEA) qui, eux, subiraient la hausse de la CSG.

Une réforme qui complique un système déjà complexe

Avec cette hausse partielle, le paysage fiscal perdrait en lisibilité. La fiscalité de l'épargne, qui devait être simple et stable avec la création de la flat tax à 30 %, redeviendrait un millefeuille peu lisible.