Aider ses enfants à acheter un logement : donation ou prêt ? information fournie par Boursorama avec LabSense 09/07/2026 à 08:30
Un don aux conditions très encadrées
Afin de soutenir l'accès à la propriété, une nouvelle mesure temporaire a été actée par la loi du 14 février 2025 pour permettre de faire un don d'argent à ses enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants à des conditions fiscales plus avantageuses. Les parents ou grands-parents donateurs peuvent désormais transmettre jusqu'à 100 000 € à leurs descendants donataires jusqu'à un plafond de 300 000 € par bénéficiaire, sans avoir à payer de droits de succession. Des conditions strictes sont imposées au bénéficiaire : il doit utiliser ce don pour acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) dans les 6 mois après la transmission, et le bien doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins 5 ans. Le bénéficiaire n'a pas l'obligation d'habiter le logement, il peut également le louer à un tiers. Quant au donateur, il a l'obligation de déclarer ce don à l'administration fiscale. Ce coup de pouce vient s'ajouter aux abattements classiques (dont l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et l'abattement pour don familial de 31 865 € applicable pour chaque parent de moins de 80 ans), mais le délai d'application est restrictif puisque ces nouvelles dispositions ne s'appliquent que sur les sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, délai qui ne sera pas prolongé. D'autres solutions existent pour aider sa descendance, notamment la constitution d'une SCI (Société civile immobilière), qui consiste à acheter un bien en commun avec un enfant, chacun apportant sa quote-part à la SCI. Le souscripteur reçoit des parts sociales qu'il pourra donner à son enfant. Le cadre fiscal de cette opération est avantageux, avec une réduction du montant des droits de donation. La donation-partage de biens meubles ou immeubles est aussi intéressante fiscalement, puisqu'elle permet à chaque parent de donner 100 000 € tous les 15 ans sans droits à payer.
Le prêt familial : une autre solution
Le prêt, utilisé couramment, est une autre possibilité pour aider son enfant ou son petit-enfant à financer un achat immobilier. Ce prêt, pour lequel la loi n'impose aucun montant maximum, peut prendre deux formes. La première est un document écrit de la main du prêteur et signé par les deux parties (dit "sous seing privé"). Il doit stipuler notamment la date du prêt, son montant et le montant des mensualités, la date limite de remboursement, l'application ou non d'un taux d'intérêt. Un prêt gratuit, sans intérêts, est en effet possible, mais il est néanmoins conseillé d'appliquer un taux (même faible) pour éviter la requalification en donation. Au-delà d'un certain montant (5 000 €), le prêt familial doit être obligatoirement enregistré au fisc, d'une part pour éviter d'être considéré comme une donation (avec des conséquences fiscales), et d'autre part pour une plus grande transparence en cas de contrôle fiscal. Il convient de conserver tous les justificatifs du prêt (reçus de virement, quittances de paiement, etc.) qui permettront d'avoir une bonne lisibilité de la situation en cas de problème (non-remboursement, différend entre les parties…). La seconde option est d'établir un acte notarié. Cette démarche est particulièrement conseillée, notamment pour les prêts d'un montant important. L'intervention d'un notaire permet d'être conseillé sur l'ensemble de la démarche (type de prêt, taux d'intérêt éventuel, fiscalité…), mais aussi de sécuriser l'opération et de protéger les intérêts des deux parties. Dans tous les cas (acte sous seing privé ou notarié), une assurance emprunteur est conseillée pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d'incapacité du prêteur.