
Un locataire protégé bénéficie du renouvellement automatique de son bail. (Crédits: Adobe Stock)
Lorsqu'un propriétaire-bailleur souhaite résilier le bail de location, il peut être confronté au statut de «locataire protégé». Quel est ce régime particulier ? Quels droits confère-t-il au locataire ? Comment faire pour donner congé à son locataire protégé ?
Selon les cas, un propriétaire-bailleur peut vouloir donner résilier le bail de son locataire à la fin du terme prévu par le contrat de location au titre de l'un des trois motifs prévus par la loi : congé pour reprise du logement, congé pour vente du bien locatif ou congé pour motif légitime et sérieux.
Toutefois, les démarches pour donner congé peuvent se compliquer s'il s'avère que l'occupant du logement bénéficie du régime dit de «locataire protégé» qui lui octroie par défaut un droit au renouvellement automatique de son bail.
Pour pouvoir malgré tout donner résilier le bail de son locataire, le propriétaire-bailleur qui souhaite récupérer son bien locatif doit respecter certaines conditions, par exemple proposer une solution de relogement.
Qui est considéré comme locataire protégé ?
Même s'il l'on pense souvent au cas du locataire senior, il existe en fait trois types de locataires protégés.
Pour obtenir le titre de locataire protégé, le locataire doit cumuler plusieurs conditions :
Le locataire senior : ce statut est obtenu sous conditions d'âge et de ressources :
- Etre âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail.
- Le montant des revenus perçus au cours des 12 mois précédent la notification de congé doit être inférieur aux plafonds de ressources fixés par décret et régulièrement réévalués. Ce montant varie selon de nombreux critères : composition du foyer, situation géographique du logement, etc.
Par exemple, en 2025, pour une personne seule vivant à Paris ou dans une ville limitrophe de Paris, ce plafond de ressources est de 26.687 euros. Si la personne seule est titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité, ce plafond est alors de 39.885 euros.
Le locataire de moins de 65 ans : ce statut est obtenu sous conditions de composition de foyer et de ressources :
- Le locataire a à sa charge une personne qui est âgée de 65 ans ou plus à la date d'échéance du bail
- Le total des revenus des habitants du logement sont inférieurs sur les douze derniers mois aux plafonds de ressources fixés par décret.
Le parent d'un enfant handicapé : ce statut est obtenu sous conditions
- Le locataire est parent d'un enfant à charge gravement malade ou handicapé lui ouvrant droit au versement d'une allocation de présence parentale (AJPP) à la date d'échéance du bail.
- Les revenus du locataire sont inférieurs sur les douze derniers mois aux plafonds de ressources fixés par décret.
Bon à savoir : les plafonds de ressources sont également modulés si l'une des personnes du foyer est titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité.
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Quels sont les droits d'un locataire protégé ?
Le locataire protégé bénéficie par défaut du renouvellement automatique de son bail.
Le régime de locataire protégé instauré par la loi du 6 juillet 1989 a en effet pour but premier de protéger de l'expulsion les personnes âgées dont les revenus modestes seraient un frein au relogement.
La loi Alur de 2014 a par ailleurs étendu cette protection en abaissant le seuil d'âge de 70 à 65 ans et en incluant les locataires qui ont à charge et hébergent une personne remplissant les conditions pour être locataire protégé, sous conditions de ressources de l'ensemble du foyer.
Enfin, en 2023, le régime de locataire protégé a été étendu aux parents d'enfants malades ou handicapés, bénéficiant de l'allocation de présence parentale et respectant les seuils de ressources.
Bon à savoir : en cas de non-respect des conditions légales propres au dispositif de locataire protégé, le bailleur est passible d'une amende jusqu'à 6.000 euros pour une personne physique et jusqu'à 30.000 euros pour une personne morale. Il peut aussi être contraint de verser une indemnisation au locataire.
Dans quels cas le statut de locataire protégé ne s'applique-t-il pas ?
En théorie, le bail d'un locataire protégé est renouvelé automatiquement .
Il existe toutefois certains cas de figure permettant de mettre fin à la protection du locataire :
- Si le propriétaire-bailleur a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
- Si, à la date où le locataire reçoit la lettre de congé, les revenus du propriétaire-bailleur sont inférieurs aux plafonds de ressources fixé pour les locataires protégés
- Si le propriétaire-bailleur propose à son locataire, pendant la durée de préavis, une solution de relogement située à proximité du logement actuel, c'est-à-dire situé dans le même arrondissement ou dans un arrondissement ou commune limitrophe. Si la commune est divisée en cantons, le logement proposé doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton. Dans les autres cas, il doit se situer dans un rayon de 5 km. Enfin, le nouveau logement doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire protégé.
Bon à savoir : dans le cas où le locataire protégé est parent d'un enfant gravement malade ou handicapé, bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) et respecte les seuils de ressources, le bailleur doit obligatoirement lui proposer une solution de relogement, même si lui-même a plus de 65 ans et/ou des revenus inférieurs aux plafonds de ressources.
Si l'une de ces conditions est réalisée, le propriétaire-bailleur peut donner congé par lettre de préavis à son locataire protégé pour l'un des trois motifs suivants : vente du bien , reprise du logement, motif légitime et sérieux.
Le locataire protégé peut-il être expulsé en cas de loyers impayés ?
Malgré la protection dont il bénéficie, le locataire protégé est soumis comme tout autre locataire à l'obligation de respecter les conditions prévues dans son bail.
En conséquence, le propriétaire peut mettre fin à son contrat de location en lui donnant congé pour «motif légitime et sérieux» en cas de loyers impayés répétés, s'il provoque des troubles du voisinage ou encore s'il ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation.
La lettre de préavis devra mentionner le motif qui justifie la résiliation du bail.
Dans cette situation, le propriétaire n'est pas tenu de proposer une solution de relogement au locataire protégé.
L'essentiel à retenir :
- Le locataire dit «protégé» bénéficie par défaut du droit au renouvellement automatique de son bail.
- Le statut de «locataire protégé» ne concerne pas seulement le locataire senior de plus de 65 ans mais aussi le locataire vivant avec à sa charge un senior de plus de 65 ans et le parent d'un enfant handicapé percevant une allocation de présence parentale (AJPP), à chaque fois sous réserve de plafonds de ressources.
- Pour pouvoir signifier son congé à un locataire protégé, le bailleur devra lui proposer une solution de relogement respectant des conditions de distance et correspondant à ses besoins et possibilités.
- Si le propriétaire-bailleur est lui-même âgé de 65 ans ou plus ou que ses revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources, son locataire ne bénéficie plus du dispositif de protection.
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