Crédit immobilier : faut-il davantage tenir compte du reste à vivre pour relancer le marché ?

information fournie par Moneyvox •01/06/2026 à 08:02

D'après les données analysées par le courtier en ligne Pretto, tenir compte du reste à vivre des emprunteurs pourrait permettre d'élargir l'accès au prêt immobilier. Pourquoi et dans quelle mesure ?

12 milliards d'euros : voici le niveau de production mensuelle de prêts immobiliers en fin d'année 2025 selon les données de la Banque de France. Pour comparaison, début 2017, 38 milliards d'euros de crédits à l'habitat étaient octroyés chaque mois. Depuis plusieurs années, le marché du crédit immobilier fonctionne au ralenti. Une mesure pourrait néanmoins lui permettre de redémarrer : celle visant à tenir davantage compte du reste à vivre des emprunteurs dans la décision d'octroi d'un prêt immobilier.

Le reste à vivre, qu'est-ce que c'est ?

Depuis le mois de janvier 2022, les banques doivent respecter les critères définis par le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) lors de l'octroi d'un prêt immobilier. Le taux d'effort des emprunteurs doit notamment être au maximum de 35 % et la durée du crédit immobilier ne doit pas dépasser les 25 ans. Dans une certaine mesure, les organismes de crédit peuvent déroger à ces règles, mais la mécanique reste néanmoins contraignante, excluant des emprunteurs pourtant solvables.

Dans ce contexte, et alors que le marché du prêt immobilier fonctionne au ralenti, une prise en compte renforcée d'un autre critère pourrait permettre à de nombreux ménages d'accéder à la propriété : le reste à vivre. Le reste à vivre correspond à la différence entre les revenus et les charges du foyer. Il diffère donc du taux d'effort, ou taux d'endettement, qui est un ratio entre les charges et les revenus des emprunteurs et qui est exprimé en pourcentage, et non en valeur.

Pourquoi le reste à vivre devrait-il être davantage pris en compte par les banques ?

34 000 : voici le nombre de ménages actuellement exclus du crédit immobilier qui pourraient y accéder si le reste à vivre gagnait en importance au cours du processus de décision d'octroi d'un prêt à l'habitat selon le courtier en ligne Pretto. Pour arriver à ce chiffre, Pretto s'est appuyé sur 745 000 simulations de prêt immobilier effectuées en ligne sur une année, dont 190 000 ont débouché sur un avis négatif eu égard aux critères actuellement pris en compte par les organismes de crédit.

Parmi ces 190 000 dossiers refusés, 34 000 pourraient aboutir grâce à un reste à vivre suffisant, ce malgré un taux d'endettement supérieur à 35 %, ce qui peut notamment correspondre à des ménages ayant des revenus élevés. Un constat partagé par le député Lionel Causse qui a déposé une proposition de loi en ce sens à la mi-avril auprès de l'Assemblée nationale et qui souhaite que les personnes ayant un reste à vivre confortable puissent accéder plus facilement à la propriété.

Quand le reste à vivre peut-il être considéré comme suffisant ?

Lors du processus d'octroi d'un financement immobilier, les banques calculent le reste à vivre des ménages. Dans la plupart des cas, celui-ci est considéré comme suffisant à partir de 1 000 euros par mois pour une personne seule. Ce chiffre varie en fonction de la composition du foyer, mais également des établissements de crédit. D'après les données de Pretto, le reste à vivre médian d'une personne seule actuellement refusée est de 1 759 euros par mois, soit nettement au-dessus de ce standard.

Pour un couple ayant deux enfants ou plus et qui voit son dossier de crédit immobilier être refusé, le reste à vivre médian mensuel grimpe à 3 392 euros d'après les calculs effectués par le courtier en ligne. L'étude de Pretto note également que 27 % des locataires qui sont devenus propriétaires paient une mensualité de prêt immobilier équivalente ou inférieure à leur ancien loyer. En tenant compte des frais liés au fait d'être propriétaire, cette proportion est de 17 %.