Séparation et logement commun : qui doit payer quoi ?

Quid d'un logement acheté à deux lorsqu'on divorce ? (Crédits photo: Shutterstock)

Après une séparation, rester dans une maison achetée à deux peut avoir un coût, même lorsque le départ de l'autre a été ordonné pour protéger une victime de violences. Quelles sont les règles applicables et quel est le sort des travaux payés par un seul propriétaire ?

Acheter un logement ensemble sans être mariés conduit souvent à devenir propriétaires « en indivision ». Chacun possède une part du logement, mais aucune pièce ne lui appartient personnellement : le bien reste commun. Lorsque le couple se sépare, il faut donc régler plusieurs questions. Qui peut continuer à y vivre ? Cette occupation est-elle gratuite ? Et comment tenir compte des travaux financés par un seul des deux propriétaires ?

Protéger une personne et régler les comptes

Deux concubins avaient acheté un terrain en 2012, puis fait construire leur maison. Après des violences, une ordonnance de protection rendue en octobre 2020 permet à la femme de rester dans le logement. Son compagnon est expulsé et ne peut plus y revenir.

Il est ensuite condamné pénalement, avec une interdiction de paraître au domicile jusqu'en août 2022.

Ces décisions répondent à un besoin de protection. Mais une autre question demeure : puisque la femme occupe désormais seule une maison qui appartient toujours aux deux, doit-elle une somme au titre de cette occupation ?

La cour d'appel avait estimé qu'elle ne devait rien jusqu'à la fin des mesures pénales. Pour les juges, son occupation exclusive résultait du comportement violent de son compagnon.

Rester dans les lieux ne signifie pas toujours y vivre gratuitement

La Cour de cassation écarte ce raisonnement. Elle rappelle que l'ordonnance de protection ne rend pas, à elle seule, l'occupation gratuite.

Pour comprendre, il faut distinguer le droit de rester dans le logement de ses conséquences financières. En principe, lorsqu'un propriétaire utilise seul un bien détenu à plusieurs, il doit une « indemnité d'occupation », sauf accord contraire. Cette somme compense l'usage exclusif du logement. Elle est due à l'indivision, c'est-à-dire qu'elle entre dans les comptes entre propriétaires ; elle ne revient pas automatiquement, en totalité, à celui qui est parti.

Ici, l'interdiction de revenir empêchait juridiquement le compagnon d'utiliser la maison. Selon la Cour, cette situation devait être prise en compte pour appliquer les règles de l'occupation exclusive.

Pour les travaux, la facture ne suffit pas toujours

La femme avait également payé seule 5.537 euros de travaux. La cour d'appel avait retenu cette somme à son crédit dans les comptes de l'indivision.

La Cour de cassation demande un examen plus précis. Lorsqu'un propriétaire finance des travaux d'amélioration, leur coût ne correspond pas nécessairement à la somme à retenir en sa faveur. Il faut aussi rechercher la valeur supplémentaire qu'ils apportent au logement au moment du partage.

Autrement dit, prouver qu'on a payé des travaux ne suffit pas à établir leur effet sur la valeur de la maison. Les dépenses nécessaires pour conserver le bien obéissent, elles, à une règle distincte.

L'affaire sera rejugée devant une autre cour d'appel. Derrière les factures et les dates d'occupation, l'enjeu sera de déterminer ce que chacun doit réellement retrouver dans les comptes du logement commun.

Source : Cour de cassation - 21 octobre 2026 - Pourvoi n° 25-10.590