Immobilier : à seulement 34 ans, il possède 17 appartements grâce à une méthode de financement peu connue

À seulement 34 ans, un investisseur espagnol a acquis 17 appartements grâce à une stratégie de refinancement immobilier ( Shutterstock )

À seulement 34 ans, il possède déjà 17 appartements. Derrière ce patrimoine impressionnant se cache une stratégie bancaire que peu d'investisseurs connaissent.

Devenir propriétaire représente déjà un défi pour beaucoup de Français. Alors, imaginer posséder dix-sept appartements avant 35 ans paraît presque inaccessible. C’est pourtant le parcours de Marc Bove, un investisseur espagnol qui s’est constitué un important patrimoine locatif. Sa réussite ne repose pas sur une succession de reventes spectaculaires, mais sur une utilisation particulière du crédit immobilier. Son principe ? Exploiter la valeur prise par un premier logement pour financer les suivants. Une stratégie qui lui a permis de multiplier les acquisitions sans devoir mobiliser systématiquement une nouvelle épargne.

Un premier appartement qui lui a ouvert les portes de l’investissement immobilier

Le contexte de ses débuts a joué un rôle déterminant. À cette période, le marché immobilier traversait des difficultés et plusieurs banques cherchaient à se débarrasser de certains biens. Là où d’autres voyaient surtout des risques, Marc Bove repérait des appartements proposés à prix réduit. Il s’est lancé avec l’intention de conserver ses logements pour les louer durablement. Au fil des achats, son portefeuille s’est étoffé. Mais c’est une opération réalisée sur son premier appartement qui lui a permis de changer d’échelle, comme il l’a raconté sur la chaîne YouTube Libertad Inmobiliaria , dans un témoignage relayé par le journal El Español .

Après son acquisition, son premier logement a pris de la valeur. Au lieu de profiter de cette hausse en vendant, Marc Bove a sollicité sa banque pour augmenter le montant de son prêt hypothécaire, en s’appuyant sur la nouvelle estimation du bien. Résultat : il a récupéré 50 000 euros de trésorerie, qu’il a réinvestis dans d’autres achats immobiliers. Le mécanisme consiste donc à emprunter de nouveau grâce à un patrimoine constitué. L’investisseur parle de « recycler le capital » : un même appartement peut continuer à générer des loyers tout en servant de levier pour développer le reste de son portefeuille.

Le critère indispensable qu’il vérifie avant chaque achat immobilier

Cette méthode présente un avantage : elle permet de dégager des fonds sans se séparer du logement qui a gagné de la valeur. Mais attention, les 50 000 euros obtenus ne sont ni un cadeau de la banque ni une plus-value réellement encaissée. Ils correspondent à un endettement supplémentaire, qu’il faudra rembourser avec les intérêts. L’établissement bancaire reste libre d’accepter ou de refuser l’opération, en fonction des revenus, des garanties et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Une baisse des prix immobiliers ou une diminution des loyers peut aussi fragiliser l’équilibre financier.

Pour Marc Bove, la réussite de cette stratégie dépend avant tout d’une règle : chaque appartement doit être rentable dès son acquisition. Il ne suffit pas que le loyer couvre la mensualité du crédit. Encore faut-il tenir compte des charges, des impôts, de l’entretien et des périodes sans locataire. L’Espagnol affirme ainsi écarter tout investissement qui ne lui laisserait pas au moins 200 euros de marge par mois. Cette trésorerie positive doit permettre d’absorber les imprévus, mais aussi de poursuivre progressivement les acquisitions, sans miser uniquement sur une future hausse des prix.

Les précautions indispensables avant de multiplier les investissements locatifs

Gérer dix-sept locations demande cependant davantage qu’une bonne négociation bancaire. Marc Bove explique s’appuyer sur des professionnels de confiance pour l’entretien et la gestion de ses logements, notamment lorsque ceux-ci se trouvent dans différentes provinces. Il privilégie les revenus locatifs réguliers à la perspective d’un gain rapide à la revente. Dans cette approche, le choix de l’emplacement, le prix d’achat et la connaissance des frais associés à chaque opération comptent autant que la possibilité d’obtenir un crédit. Son objectif n’est pas simplement d’accumuler les appartements, mais de construire un patrimoine capable de rester rentable sur la durée.

Son expérience attire forcément l’attention à une époque où l’accès à la propriété se complique. Elle ne constitue pourtant pas une recette applicable à tous les emprunteurs, et encore moins une garantie d’investir sans apport. Les possibilités de refinancement varient selon les banques, les pays et la situation financière de chacun. En France, les règles d’octroi du crédit et le coût de ces opérations doivent être examinés avec soin. L’enseignement de ce parcours est ailleurs : avant de multiplier les biens, mieux vaut comprendre précisément ce qu’ils rapportent, ce qu’ils coûtent et les risques que l’endettement fait peser sur l’ensemble du projet.