Résidence secondaire : cette surtaxe peut faire grimper votre taxe d’habitation en 2026

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La taxe d’habitation reste d’actualité pour les résidences secondaires et, en 2026, une majoration locale peut encore faire monter la facture.

La taxe d’habitation a bien disparu pour les résidences principales depuis 2023, mais elle continue de peser sur les logements utilisés comme résidences secondaires. Et, pour certains propriétaires, la facture peut être nettement plus élevée en 2026. Dans les communes où le marché immobilier est particulièrement tendu, le conseil municipal peut en effet ajouter une majoration spécifique. Cette surtaxe, décidée localement, peut atteindre 60 % de la part communale de la taxe. Avant de recevoir son avis, mieux vaut donc vérifier si la commune où se situe le bien a activé ce dispositif.

Cette majoration peut alourdir la taxe d’habitation jusqu’à 60 %

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne les logements meublés dont un contribuable a la disposition ou la jouissance au 1er janvier de l’année d’imposition, dès lors qu’ils ne constituent pas sa résidence principale. Son montant repose sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle sont appliqués les taux votés par les collectivités locales. Contrairement à l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale, aucun abattement lié aux revenus ou à la composition du foyer ne vient automatiquement alléger la note.

À cette imposition de base peut donc s’ajouter la fameuse surtaxe. Elle n’est pas appliquée partout : seules certaines communes confrontées à un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements peuvent la voter. Son taux est compris entre 5 % et 60 %. En 2026, 1 666 communes sur 3 689 éligibles ont choisi de l’appliquer et 688 ont retenu le taux maximal. Attention toutefois à une confusion fréquente : cette hausse de 60 % porte sur la part de cotisation revenant à la commune, et non nécessairement sur l’intégralité de l’avis.

Une taxe d’habitation qui varie fortement selon la commune

La facture finale peut par ailleurs progresser même lorsque le niveau de la surtaxe ne change pas. La valeur locative cadastrale servant de base au calcul est revalorisée, tandis que les collectivités peuvent faire évoluer leurs taux. Deux résidences secondaires de valeur comparable peuvent donc être imposées très différemment selon leur localisation. Pour anticiper son budget, il faut regarder non seulement le montant payé l’année précédente, mais également les décisions fiscales prises par la commune. Dans les territoires touristiques, littoraux ou soumis à une forte pression immobilière, cette vérification prend tout son sens.

Certains propriétaires peuvent toutefois obtenir un dégrèvement de cette majoration. C’est notamment le cas lorsqu’une activité professionnelle impose de disposer d’un second logement éloigné de la résidence principale. La possibilité existe aussi pour une personne qui conserve son ancien domicile tout en étant hébergée durablement dans certains établissements de soins. Enfin, le dégrèvement peut être accordé lorsque le logement ne peut pas devenir une résidence principale pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple s’il est inhabitable ou s’il a été proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur.

Les démarches à effectuer pour obtenir un allègement

Cet allègement n’est pas automatique. Le contribuable doit présenter une réclamation auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le logement et fournir les justificatifs correspondant à sa situation. La démarche peut également être effectuée depuis la messagerie sécurisée de l’espace Finances publiques. Contrat de travail, justificatifs d’hébergement, documents relatifs à des travaux ou preuves de mise en vente ou en location peuvent notamment être demandés. En cas d’erreur concernant l’occupation du logement, il convient aussi de contrôler les informations enregistrées dans le service « Biens immobiliers ».

Pour réduire durablement la facture, changer simplement l’usage du logement sur le papier ne suffit pas. Une résidence secondaire devenue réellement résidence principale au 1er janvier n’est plus soumise à cette taxe. Une location à l’année peut également modifier la situation si le propriétaire n’en conserve plus la libre disposition. À l’inverse, louer ponctuellement son bien à des vacanciers ne fait pas automatiquement disparaître la taxe d’habitation lorsqu’on continue à s’en réserver l’usage. En 2026, la fiscalité locale mérite donc d’être examinée aussi attentivement que le prix d’achat : avec une majoration pouvant atteindre 60 %, elle peut sensiblement alourdir le coût annuel d’une résidence secondaire.