Ce propriétaire de 16 maisons préfère rester locataire : sa méthode pour faire fructifier son argent dans l’immobilier

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Pascal Arino mise sur l’achat, la rénovation et la revente de biens rentables tout en restant lui-même locataire pour préserver son capital ( Shutterstock )

À la tête d’un patrimoine immobilier de 16 maisons, Pascal Arino applique une stratégie bien particulière pour optimiser ses investissements et son capital.

Posséder seize maisons tout en restant locataire de son propre logement : le choix peut sembler paradoxal. C’est pourtant celui de Pascal Arino, un ancien policier espagnol qui a progressivement fait de l’immobilier une véritable activité. Plutôt que d’immobiliser une part importante de son patrimoine dans sa résidence principale, il préfère consacrer son capital à des biens capables de générer des revenus ou de prendre rapidement de la valeur. Une stratégie qui repose sur une idée simple : distinguer le logement dans lequel on souhaite vivre de celui dans lequel il est financièrement intéressant d’investir.

Sa méthode pour faire grimper la valeur d’un bien immobilier

Au fil des années, Pascal Arino a ainsi constitué un parc locatif de 16 maisons. Son modèle ne se limite toutefois pas à percevoir des loyers chaque mois. L’investisseur recherche également des biens qui peuvent être achetés à un prix attractif, puis transformés avant d’être revendus plus cher. Autrement dit, il tente de créer lui-même une partie de la plus-value grâce aux travaux plutôt que d’attendre uniquement une éventuelle hausse du marché immobilier. Une méthode qu’il partage désormais lors d’événements consacrés à l’investissement et au cours de différentes apparitions dans les médias espagnols, rapporte Marie France .

Certaines opérations permettent de comprendre concrètement son raisonnement. Pascal Arino raconte notamment avoir acquis un appartement pour 43 000 euros. Après environ 10 000 euros de travaux, le logement a finalement été revendu 86 000 euros. Le calcul ne se résume évidemment pas à la différence entre ces trois montants, puisque les frais d’acquisition, les éventuels impôts, le financement ou encore le coût de détention du bien doivent également être pris en compte. Mais l’exemple illustre la mécanique qu’il privilégie : acheter un logement dont le potentiel n’est pas encore pleinement valorisé, l’améliorer puis le remettre sur le marché.

Une opération rentable à condition de bien calculer les travaux

Une villa constitue l’une de ses opérations les plus importantes. Achetée 180 000 euros, elle a fait l’objet d’une rénovation beaucoup plus ambitieuse. Piscine, sous-sol, agrandissement du salon : Pascal Arino affirme également avoir gagné plus de 100 mètres carrés de surface habitable. Une fois ces transformations réalisées, le bien a été proposé à 550 000 euros. « La villa que je m’apprête à vendre ne m’a coûté que 180 000 euros », explique-t-il, avant d’ajouter : « On gagne beaucoup d’argent en achetant, en rénovant et en revendant. » Une affirmation qui repose néanmoins sur sa propre expérience et des opérations sélectionnées avec soin.

Sa stratégie suppose donc de repérer des logements dont le prix d’achat laisse suffisamment de marge pour financer les travaux tout en conservant un potentiel de revente. Un bien ancien ou à rénover n’est pas automatiquement une bonne affaire : une rénovation trop coûteuse, des défauts structurels ou un marché local peu dynamique peuvent rapidement réduire la rentabilité espérée. Chez Pascal Arino, l’objectif est au contraire d’intervenir là où les améliorations apportées au logement peuvent réellement modifier sa valeur. Le prix payé au départ devient ainsi presque aussi important que le prix auquel le bien pourra être revendu.

Le rendement avant la propriété de sa résidence principale

Mais le choix le plus étonnant de cet investisseur concerne finalement son propre logement. Malgré ses 16 maisons, Pascal Arino explique ne pas posséder l’appartement dans lequel il vit. Celui-ci vaudrait plus d’un million d’euros, alors que son loyer s’élève à environ 4 500 euros par mois. À ses yeux, acheter ce logement reviendrait à immobiliser une somme considérable pour un rendement insuffisant. « C’est un rendement très faible. Je préfère investir ce million dans des appartements moins chers », explique-t-il. Il préfère donc payer un loyer tout en faisant travailler son capital sur plusieurs autres biens.

Cette approche inverse le raisonnement habituel selon lequel devenir propriétaire de sa résidence principale serait nécessairement la priorité. Pascal Arino considère plutôt chaque euro immobilisé dans un logement sous l’angle de ce qu’il pourrait rapporter ailleurs. Selon lui, investir l’équivalent du prix de son appartement dans plusieurs biens moins chers lui permet de dégager suffisamment de revenus pour couvrir son propre loyer, tout en conservant un surplus disponible chaque mois. Une méthode qui ne convient pas à tous les profils et qui comporte les risques propres à l’investissement immobilier, mais qui montre qu’accumuler des biens locatifs et choisir de rester soi-même locataire ne sont pas forcément contradictoires.