Immobilier : un voisin problématique peut faire baisser le prix … même après la vente

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Crédit photo : Shutterstock

Un appartement peut-il avoir été vendu trop cher parce que les acheteurs ignoraient les graves difficultés causées par un voisin ? Une affaire récente montre qu'un acquéreur trompé peut conserver son logement tout en réclamant une indemnisation correspondant au prix payé en trop.

L'affaire commence de manière assez classique. Un couple achète en 2016 un appartement et une place de stationnement pour 710.000 euros. Les vendeurs avaient eux-mêmes acquis le bien cinq ans auparavant pour 615.000 euros. Mais après leur installation, les nouveaux propriétaires découvrent une difficulté de taille : le comportement jugé anormal de l'occupant de l'appartement voisin. Estimant qu'ils n'avaient pas été correctement informés avant la vente, ils poursuivent les vendeurs en justice en invoquant un dol.

En droit, le dol désigne, pour simplifier, une tromperie ou une dissimulation volontaire ayant conduit une personne à conclure un contrat qu'elle n'aurait pas accepté dans les mêmes conditions si elle avait connu la réalité.

Garder son appartement tout en étant indemnisé

La question soumise aux juges était particulièrement concrète : lorsqu'un acheteur a été victime d'un dol, doit-il forcément demander l'annulation de la vente pour obtenir réparation ?

La réponse de la Cour de cassation est claire : non. L'acquéreur peut décider de conserver son logement et demander une indemnisation de « l'excès de prix », autrement dit de la somme qu'il estime avoir payée en trop en raison des informations qui lui ont été cachées.

C'est un point important pour les particuliers. Une action en justice ne conduit donc pas nécessairement à défaire entièrement une transaction immobilière. Le préjudice peut aussi être réparé financièrement.

Une décote évaluée à 15 %

Dans cette affaire, la cour d'appel avait considéré que les difficultés liées au voisinage diminuaient la valeur de l'appartement. Elle avait fixé cette dépréciation à 15 % du prix d'acquisition, soit 106.500 euros sur un prix de 710.000 euros. Les vendeurs contestaient notamment cette méthode de calcul, estimant que les acheteurs ne pouvaient être indemnisés de la totalité de cet écart de prix.

La Cour de cassation n'a pas suivi leur raisonnement. Elle juge que la cour d'appel pouvait évaluer souverainement le préjudice à 15 % du prix d'achat et rejette les pourvois des vendeurs.

Une décision à retenir avant de vendre

Cet arrêt rappelle surtout l'importance de la transparence dans une vente immobilière. Lorsqu'une information est suffisamment importante pour influencer le consentement ou le prix accepté par l'acquéreur, sa dissimulation peut avoir de lourdes conséquences.

La Cour de cassation formule ainsi un principe simple : l'acheteur victime d'un dol n'est pas obligé de rendre le bien pour être indemnisé. Il peut le conserver et demander réparation du prix payé en excès.

Source : Cour de cassation – 28 mai 2026 – pourvoi n°24-20.821