Promesse de vente : ces erreurs de financement qui peuvent coûter cher

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Une demande de crédit qui s'écarte des conditions prévues dans une promesse de vente peut coûter cher à l'acheteur. Montant, durée, taux d'intérêt ou encore délais : en matière de financement immobilier, chaque détail compte.

Acheter un logement à crédit suppose souvent de signer une promesse de vente assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt. En clair : si l'acheteur n'obtient pas son financement dans les conditions prévues, la vente peut ne pas avoir lieu sans qu'il perde nécessairement les sommes versées. Encore faut-il avoir respecté précisément les engagements inscrits dans le contrat.

C'est tout l'enjeu d'une affaire examinée par la Cour de cassation. Un couple avait promis de vendre un immeuble à une acquéreuse en juillet 2019. La vente était conditionnée à l'obtention d'un prêt, initialement avant le 21 octobre, délai ensuite prolongé jusqu'au 8 décembre.

L'acquéreuse avait déposé 73.750 euros chez le notaire, correspondant à une partie d'une indemnité d'immobilisation fixée à 147.500 euros. Mais la vente n'a finalement pas eu lieu.

Quand les conditions du prêt deviennent déterminantes

La promesse prévoyait un financement pouvant atteindre 1,475 million d'euros, sur une durée maximale de 25 ans et avec un taux nominal maximal de 1,75 %. Elle précisait également qu'une demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, notamment concernant le montant, le taux ou la durée, pouvait entraîner des conséquences juridiques pour l'acheteur.

Or l'acquéreuse avait demandé deux prêts au taux de 1,30 %. La cour d'appel de Paris avait estimé ces demandes conformes : après tout, 1,30 % reste inférieur au plafond de 1,75 %, et aucun taux minimum n'était prévu.

La Cour de cassation n'a pas suivi ce raisonnement. Elle reproche aux juges d'appel d'avoir eux-mêmes constaté que les prêts avaient été sollicités « à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat », sans en tirer les conséquences juridiques. Elle casse donc leur décision sur ce point.

En effet, les caractéristiques du financement inscrites dans une promesse de vente ne sont pas de simples indications. Elles définissent le cadre dans lequel l'acquéreur doit rechercher son prêt.

L'acquéreuse avait sollicité deux prêts à un taux de 1,30 %. Même si ce taux était inférieur au plafond de 1,75 %, la Cour de cassation a relevé que les demandes ne correspondaient pas aux conditions prévues par le contrat. Autrement dit, il ne suffisait pas d'obtenir un taux plus avantageux : encore fallait-il que la demande de financement respecte exactement les paramètres convenus.

Cette distinction est essentielle. Si l'acheteur demande un prêt différent de celui prévu, il peut être considéré comme n'ayant pas accompli les démarches nécessaires pour réaliser la condition suspensive. Le vendeur peut alors soutenir que l'échec du financement ne résulte pas d'un véritable refus de prêt, mais d'une demande qui n'était pas conforme aux engagements pris dans la promesse. La Cour de cassation ne tranche pas elle-même ce point, mais elle reproche à la cour d'appel de ne pas avoir tiré les conséquences de cette non-conformité.

La bonne foi, autre pièce maîtresse du dossier

L'affaire comporte un second enseignement. L'acquéreuse avait demandé une prolongation du délai pour obtenir son prêt, alors qu'elle avait déjà reçu plusieurs refus bancaires. Les vendeurs lui reprochaient de ne pas les en avoir informés.

La cour d'appel avait considéré qu'aucune faute n'était démontrée, puisque la promesse n'obligeait pas expressément l'acquéreuse à communiquer chaque refus au fur et à mesure. Mais la Cour de cassation rappelle un principe plus général : les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Les juges auraient donc dû rechercher si demander une prolongation sans révéler les refus déjà reçus constituait un manquement à cette obligation.

La Cour de cassation annule donc intégralement l'arrêt de la cour d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel qui devra réexaminer le dossier à la lumière des principes rappelés par la haute juridiction.

Source : Cour de cassation - 25 juin 2026 – Pourvoi n°24-14.137