Claire et Hugo hésitent à créer une SCI pour acheter un bien locatif

Claire et Hugo hésitent entre achat en direct et SCI pour un bien locatif, la SCI offrant souplesse de gestion et transmission facilitée mais soulevant de nombreuses questions fiscales. ( crédit photo : Getty Images/Westend61 )

Sommaire:

• Pourquoi Claire et Hugo écarte l’achat en direct
• Les multiples avantages d'un achat en SCI
• Réel ou meublé, IS ou IR: Claire et Hugo doivent encore choisir le régime fiscal le plus adapté à leur situation
• Le couple construit un patrimoine solide et assure l’avenir de ses enfants

Claire et Hugo, tous les deux infirmiers libéraux, se sont rencontrés il y a presque 20 ans lors de leur formation, à Nice. De leur union sont nés deux enfants, Pierre et Louise, respectivement 10 et 8 ans. En 2012, ils ont acheté à bas prix une maison dans un joli village médiéval des Alpes-Maritimes. Entièrement rénovée, leur maison de 100m2 est aujourd’hui estimée à 350.000 euros.

Le couple, marié sous le régime de la communauté universelle, souhaite à nouveau acheter un bien mais cette fois pour investir. Leur choix se porte sur un studio de 17m2, d’une valeur de 75.000 euros. L’appartement, situé à Nice, est actuellement loué 550 euros par mois.

Claire dispose de 80.000 euros reçus par héritage, et Hugo a épargné 10.000 euros sur un Livret A. Avec cette somme, ils peuvent acheter le studio et payer les frais de notaire sans souscrire un emprunt. Les infirmiers réfléchissent à acheter via une société civile immobilière, afin de répartir la propriété en fonction de leurs contributions financières respectives. Dans une SCI , chacun détient en effet un nombre de parts sociales correspondant à son apport. S’ils devaient se séparer, Claire et Hugo éviteraient alors d’éventuels litiges. Et grâce à une SCI, ils pourront transmettre leur patrimoine en optimisant le coût des droits de donation et de succession.

Reste que la création d’une SCI pose de nombreuses questions, notamment fiscales. Claire et Hugo s’interrogent donc sur la pertinence d’un achat en SCI et s’informent précisément sur cette structure juridique. Mais avant cela, le couple examine l’acquisition en indivision. Cette solution n’est pas sans risques lorsqu’on souhaite anticiper toutes les éventualités....

Pourquoi Claire et Hugo écarte l’achat en direct

L’achat en indivision, souvent privilégié pour sa simplicité, peut devenir contraignant en cas de séparation, notamment en raison des règles de gestion et de sortie du bien. En France, près d’un mariage sur deux se solde par un divorce. Claire et Hugo préfèrent envisager leur projet immobilier en prenant en considération cette statistique.

Certes, ils pourraient acheter un bien locatif en direct, c’est-à-dire sans passer par le biais d’une structure. C’est la manière la plus simple et rapide d’acheter à deux, ce qui explique pourquoi les couples optent le plus souvent pour cette solution lors de l’achat de leur résidence principale. Le couple serait alors en indivision sur ce bien. Or ce régime présente un inconvénient en cas de désaccord entre les indivisaires sur le sort du bien. En effet, si Claire souhaite vendre le studio tandis qu’Hugo préfère le conserver, un risque de blocage apparaît puisque selon le Code civil: «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision» . Chaque indivisaire conserve donc la possibilité de demander le partage. Faute d’accord, la vente du bien peut s’imposer.

Autrement dit, en cas de séparation, le projet locatif de Claire et Hugo pourrait être remis en question sur le long terme. Pour éviter une telle situation, ils décident d’acheter le studio à travers une SCI. Contrairement à l’indivision, aucun des deux ne pourra ensuite imposer unilatéralement la vente du bien.

Les multiples avantages d'un achat en SCI

Avec une SCI, le bien locatif n’appartient plus directement à Claire ou à Hugo, mais à la société. Chacun détient des parts sociales en proportion de son apport au capital. Cette organisation sécurise la répartition de la propriété et limite les risques de contestation. La SCI offre également un cadre de gestion clairement défini. Les statuts désignent un ou plusieurs gérants chargés d’administrer le bien au quotidien: signature du bail, relations avec le locataire, suivi des travaux ou encore encaissement des loyers. Claire et Hugo peuvent choisir d’exercer ensemble cette gérance ou de la confier à l’un d’entre eux.

Le recours à la SCI s’avère utile au conjoint survivant en cas de décès dans le couple. Mariés sous le régime de la communauté universelle, Claire et Hugo bénéficient d’un cadre matrimonial protecteur puisque l’ensemble de leurs biens, présents et futurs, est réputé commun. Leur contrat de mariage prévoyant une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant, au décès d’un des époux, l’intégralité des parts revient automatiquement au survivant, sans droits de succession. Il reste seul décisionnaire et peut continuer à administrer le bien locatif sans blocage. En effet, sans cette organisation, les enfants pourraient se retrouver héritiers en indivision, une situation rendant compliquée la gestion du bien.

Avec la création de leur SCI, Claire et Hugo peuvent également anticiper la transmission de leur patrimoine. Comme dans le cadre d’une détention en direct, la donation de la nue-propriété reste possible tout en conservant l’usufruit et donc les revenus locatifs. Leurs enfants deviendraient alors progressivement propriétaires du patrimoine familial, sans perte de revenus pour leurs parents. La SCI apporte toutefois davantage de souplesse. La transmission porte sur des parts sociales et non sur une fraction indivise d’un bien immobilier. Claire et Hugo peuvent ainsi donner progressivement une partie de leurs parts à leurs enfants, en utilisant plusieurs fois les abattements fiscaux applicables aux donations. Cette solution facilite également la répartition du patrimoine entre les héritiers et limite les risques de désaccord liés à l’indivision.

Réel ou meublé, IS ou IR: Claire et Hugo doivent encore choisir le régime fiscal le plus adapté à leur situation

Avant de mettre leur bien en location, le couple doit décider du régime fiscal des revenus de la SCI: l’impôt sur le revenu (IR) ou l’option à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix dépend du régime de la location: vide ou meublé.

• Location vide : les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés à l’IR au niveau du foyer fiscal.
• Location meublée : c'est une activité commerciale, qui oblige la SCI à se soumettre à l’IS.

De prime abord, déclarer les loyers à l’IS leur paraît plus intéressant. Avec cette option, la SCI est imposée uniquement sur ses bénéfices nets, à un taux réduit de 15%, jusqu’aux premiers 42.500 euros générés. Ils peuvent en plus profiter de l’amortissement comptable, réduisant significativement le résultat imposable.

En vue de la revente, Claire et Hugo privilégient une imposition à l’IR et optent, dans ce cadre, pour la location nue. Leur objectif étant de transmettre le bien à leurs enfants, ce choix leur permet de bénéficier, à la revente, de la fiscalité des particuliers, avec des abattements progressifs liés à la durée de détention pouvant aboutir à une exonération totale après 30 ansA l’inverse, en SCI à l’IS, l’amortissement pratiqué chaque année réduit la valeur comptable du bien, augmentant mécaniquement la plus-value imposable en cas de vente. Si le studio acheté 75.000 euros est revendu 110.000 euros dans 20 ans, la plus-value imposable à l’IS atteindrait 85.000 euros, contre seulement 35.000 euros à l’IR, avec en prime des abattements progressifs liée à la durée de détention.

Le couple construit un patrimoine solide et assure l’avenir de ses enfants

Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, la SCI correspond aux objectifs patrimoniaux de Claire et Hugo. Elle leur permet de percevoir des revenus locatifs tout en organisant la détention et la transmission du bien dans un cadre juridique clairement défini. Le couple prépare progressivement la transmission de son patrimoine à Pierre et Louise, tout en conservant la maîtrise de son investissement.