Ce propriétaire doit indemniser un «squatteur» blessé avec un garde-corps

(Crédits photo : Pexels - EKATERINA BOLOVTSOVA )

Un logement même occupé par un ancien locataire qui aurait dû partir depuis deux ans doit être entretenu par le propriétaire car, en cas d'accident, c'est lui qui est considéré comme responsable.

Il est indispensable d'entretenir un local même s'il est occupé par une personne sans aucun droit car, en cas d'accident, la responsabilité du propriétaire est engagée . L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime de l'accident ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité lorsque l'accident résulte d'un défaut d'entretien, explique la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 septembre 2022 ( Cass. Civ 2, 15.9.2022, Z 19-26.249 ).

Un ancien locataire, qui aurait dû avoir quitté le logement depuis deux ans et auquel le tribunal avait ordonné un an plus tôt de libérer les lieux, était tombé par la fenêtre de la cuisine parce que le garde-corps avait cédé. Ayant été blessé, le squatteur réclamait plusieurs dizaines de milliers d'euros au propriétaire.

Aucune faute imputable à l'ancien locataire

Ce dernier rejetait toute responsabilité. Si le locataire n'avait pas commis une faute en se maintenant dans les lieux après la fin du bail, après avoir reçu un congé et malgré une décision de justice, il ne serait pas tombé par la fenêtre, disait-il, de sorte que cette occupation sans droit est la cause principale de l'accident.

Mais pour les juges, c'est le défaut d'entretien du garde-corps, qui incombait au propriétaire, qui est la cause principale, voire exclusive de l'accident. En conséquence, aucune faute, de nature à réduire ou supprimer son doit à indemnisation, ne peut être reprochée au locataire. Et en effet, « l'obligation d'entretien est inhérente à la qualité de propriétaire et ce même s'il n'occupe pas son bien, ne serait-ce que par respect pour les voisins », explique Maître Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier.

Cet arrêt pose toutefois une question: « Est-ce que cette décision sera transposable avec un vrai squatteur? Rédigée telle que, on peut penser que oui », s'inquiète Maître Romain Rossi-Landi. Pour rappel, un ancien locataire qui aurait dû quitter les lieux depuis 2 ans n'est pas un squatteur mais un occupant sans droit ni titre. « Un squatteur est entré par effraction, par violence contrainte. Là, l'ancien locataire n'est pas entré par effraction puisqu'il avait signé un bail », tient à préciser Maître Romain Rossi-Landi.

Mais, dans le cas où il s'agirait d'un squatteur, le propriétaire ne pourrait pas accéder au bien pour respecter son obligation d'entretien. « Il risquerait d'être poursuivi pour violation de domicile », souligne Maître Romain Rossi-Landi. Le propriétaire serait donc empêché de faire des travaux. Il manquerait à son obligation d'entretien sans que ce soit de son fait. Que jugerait alors la Cour? Qu'il est quand même responsable?