Annulation de l’acte de vente d’un bien immobilier pour insanité d’esprit

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M. et Mme M vendent un immeuble à leur fille et gendre dans lequel ils continuent d'habiter avec ces derniers. Après le décès de M. M, et à la suite de dissensions, Mme M les assigne en annulation de l'acte de vente, invoquant pour cela l'insanité d'esprit de son défunt époux.

Le litige

Par acte notarié du 12 novembre 2015, reçu par Mme X, notaire, M. et Mme M vendent un immeuble à leur fille et gendre, Mme et M. D, au prix de 210 000 euros, dans lequel ils continuent d'habiter avec les acquéreurs. Lors de l'acte de vente, M. et Mme M étaient représentés par leur fils, M. LM, en vertu d'un mandat qu'ils lui avaient donné par acte sous seing privé du 21 septembre 2015.

Après le décès de M. M en avril 2016, Mme M est placée sous curatelle simple en janvier 2017.

À la suite de dissensions survenues entre M. et Mme D et Mme M, celle-ci s'est installée chez une autre de ses filles.

Invoquant un vice du consentement de son défunt époux et son incapacité à contracter, Mme M, assistée par sa curatrice, assigne alors M. et Mme D ainsi que la notaire Mme X en annulation de la procuration et de l'acte de vente et subsidiairement en rescision pour lésion. La rescision pour lésion est une opération dont bénéficie le vendeur d'un bien immobilier pour contester ou faire annuler la vente de ce bien ou ses conditions.

La cour d'appel ayant rejeté leurs demandes, Mme M et sa curatrice se pourvoient alors en cassation.

Réponse de la Cour de cassation

Selon les articles 731, 732 du code civil, le conjoint survivant non divorcé est un héritier auquel la succession est dévolue par la loi, avec les parents du défunt, dans les conditions définies par le code civil.

Selon l'article 414-2 du code civil, les héritiers peuvent engager une action en nullité d'un acte, (autre qu'une donation entre vifs et un testament) fait par leur auteur, pour insanité d'esprit, notamment si cet acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental.

Or, pour rejeter la demande de nullité de la procuration de septembre 2015 et de l'acte de vente de novembre 2015, l'arrêt de la Cour d'appel avait retenu que, si Mme M pouvait invoquer la nullité de ces actes, elle ne pouvait pour autant remettre en cause la capacité ou le consentement de son défunt époux, cocontractant, cette action n'étant ouverte qu'à ses héritiers, qui n'ont pas été sollicités à ce sujet.

En statuant ainsi, alors que Mme M est héritière, au sens du code civil, de son époux défunt, la Cour de cassation a considéré que la Cour d'appel avait violé les textes susvisés.

En conséquence de quoi, la Cour de cassation annule le jugement de la Cour d'appel.

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 octobre 2022, 21-15.669