Acheter un appartement sans CDI: l’envie de Benjamin et Anna

Benjamin et Anna montrent qu’être freelance n’est pas un obstacle insurmontable pour devenir propriétaire. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• Un couple en freelance face aux défis du premier achat immobilier
• 
  
  Pourquoi les banques sont frileuses à accorder un prêt aux TNS?
• Rembourser son crédit immobilier: Comment renforcer la confiance des banques?
• Souscrire une assurance emprunteur dédiée aux indépendants
• Comment bien préparer un dossier de prêt pour les banques?
• Recourir à des banques spécialisées pour les professions en freelance
• 
  
  Sécuriser davantage une banque avec un taux majoré au début du prêt immobilier

Un couple en freelance face aux défis du premier achat immobilier

Benjamin, 32 ans, et Anna, 30 ans, vivent à Brest et exercent chacun comme consultant indépendant depuis plusieurs années (Travailleurs non-salariés: TNS). Benjamin facture en moyenne 4500euros par mois. Anna perçoit 3800 euros mensuels, après déduction des charges sociales et impôts. Leurs revenus sont stables depuis trois ans, mais ils n’ont pas de CDI. Après plusieurs années en location, ils souhaitent acheter un T3 ou un T4 avec un budget de 300.000 euros pour commencer à construire leur patrimoine et leur famille. Même s’ils disposent d’une épargne de 50.000 euros, ils ont conscience que le parcours bancaire s’annonce complexe. Les banques privilégient les profils salariés avec contrat à durée indéterminée car ceux-ci présentent un risque plus faible: le revenu est régulier, prévisible, et protégé en cas de licenciement ou de maladie.

Pourquoi les banques sont frileuses à accorder un prêt aux TNS?

Pour un freelance, même avec des revenus confortables et stables, le regard des banques est différent de celui porté sur des travailleurs salariés. La principale inquiétude concerne la variabilité des revenus. Les établissements financiers redoutent l’arrêt d’un contrat ou la perte de revenus. À cela s’ajoute l’absence de sécurité juridique: contrairement à un salarié en CDI, dont le salaire est garanti et prévisible, un indépendant dépend entièrement de ses contrats et de la fidélité de ses clients.

Enfin, les banques prennent en compte la protection sociale moindre de l’indépendant, qui ne bénéficie pas toujours des mêmes garanties en cas de maladie, d’arrêt prolongé d’activité ou d’incidents professionnels. Ces facteurs rendent l’accès au crédit immobilier plus exigeant pour des profils comme Benjamin et Anna, malgré un revenu cumulé confortable et une épargne solide.

Rembourser son crédit immobilier: Comment renforcer la confiance des banques?

Pour Benjamin et Anna, l’enjeu principal est de rassurer la banque sur leur capacité à rembourser un crédit immobilier. Même avec un revenu cumulé de presque 100.000euros annuels, les établissements financiers restent prudents.

Premier point indispensable pour gagner leur confiance: constituer un apport personnel significatif. Plus il est élevé, plus le risque pour l’établissement diminue.

Au-delà de l’apport, la banque peut exiger des garanties supplémentaires pour se protéger contre un défaut de paiement. Les options incluent hypothèque sur le bien, caution bancaire ou organisme de caution mutuelle. Benjamin et Anna pourraient ainsi souscrire à une caution Crédit Logement, une solution couvrant la banque en cas de défaut tout en évitant l’hypothèque d’un autre bien. Ce mécanisme est rapide, flexible et particulièrement apprécié pour les profils indépendants, car il limite les démarches complexes et le coût initial.

Souscrire une assurance emprunteur dédiée aux indépendants

Pour un couple de freelances comme Benjamin et Anna, l’assurance emprunteur n’est pas une simple formalité: elle devient un élément central du dossier de financement. Contrairement aux salariés en CDI, leur revenu n’est pas garanti chaque mois, ce qui augmente la perception de risque pour la banque.

Une assurance classique peut donc ne pas suffire ou se révéler trop coûteuse si elle ne tient pas compte de leur situation spécifique. Un contrat sur mesure doit couvrir trois risques principaux:
- Le décès, pour protéger les héritiers et éviter que le prêt ne devienne un fardeau en cas de disparition de l’un des deux.

- L’invalidité ou incapacité permanente, qui pourrait réduire durablement leur capacité de remboursement.
- La perte d’activité ou perte de revenus, spécifique aux indépendants, pour sécuriser le remboursement en cas de coup dur ou de baisse ponctuelle de revenus.

Benjamin et Anna essayent d’obtenir un prêt immobilier à taux avantageux ou sans intérêt Même pour des profils hors CDI, certaines solutions publiques peuvent alléger le financement et rassurer la banque. Parmi les dispositifs les plus connus, il existe:

- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): réservé aux primo-accédants dans le neuf, il permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts. Le montant dépend du prix du bien, de la localisation, de la composition et des revenus du foyer.

- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS): accessible sous conditions de ressources, il offre un financement à taux avantageux, parfois cumulable avec un PTZ.

Ces dispositifs ont un double avantage:

- Réduire le montant du crédit bancaire classique, donc limiter le risque perçu par la banque.
- Alléger les mensualités. Cela améliore la capacité d’endettement du couple et leur crédibilité auprès des prêteurs. Toutefois, Benjamin et Anna, sont exclus du dispositif car leurs revenus sont trop importants. En revanche, ils peuvent profiter du PTZ.

Comment bien préparer un dossier de prêt pour les banques?

Pour les freelances et indépendants comme Benjamin et Anna, la stabilité des revenus est le point clé regardé par tout banquier. Celui-ci doit s’assurer que le couple sera capable de rembourser ses mensualités même en cas de fluctuation ou de ralentissement d’activité. Dans ce contexte, il ne suffit pas de déclarer un chiffre d’affaires annuel. Benjamin et Anna doivent prouver, par des documents précis et structurés, la solidité et la pérennité de leurs revenus.

Pour convaincre le banquier, Benjamin et Anna ont à fournir plusieurs types de pièces justificatives. Les relevés bancaires des trois dernières années sont indispensables pour montrer la constance des encaissements, la régularité de leur gestion et l’absence de découverts répétés. À cela s’ajoutent les bilans ou attestations comptables établis par un expert-comptable. Ils permettant d’attester du chiffre d’affaires réel et de la capacité du couple à générer un cash-flow stable. Les banques apprécient également de voir un plan de trésorerie prévisionnelle accompagner ces documents.

Il détaille:

• Les charges mensuelles,
• Les échéances potentielles
• L’impact des variations saisonnières,

Il permet de constater si le remboursement des mensualités du prêt est réaliste et soutenable.

Recourir à des banques spécialisées pour les professions en freelance

Pour Benjamin et Anna, une piste judicieuse consiste à se tourner vers des banques spécialisées dans le financement des professionnels en freelances et des professions libérales. Ces établissements, sont des réseaux de banque en ligne ou des structures régionales dédiées aux indépendants. Ils connaissent bien les particularités de ce type de revenus et sont souvent plus flexibles que les grandes banques traditionnelles. Ces banquent spécialisées prennent en compte la régularité des flux plutôt que la seule présence d’un CDI. Concrètement, elles peuvent accepter un dossier où le revenu est issu de plusieurs missions différentes. Aussi elles savent évaluer la stabilité financière à partir de bilans, de relevés bancaires et de justificatifs comptables.

Elles proposent également des taux compétitifs adaptés à la volatilité du chiffre d’affaires. Enfin, elles offrent des conditions d’assurance emprunteur ajustées à la réalité des indépendants. Pour Benjamin et Anna, cela représente une opportunité réelle: ils peuvent obtenir un prêt similaire à celui d’un salarié classique, tout en bénéficiant d’une approche plus compréhensive et sur mesure de leur situation professionnelle.

Sécuriser davantage une banque avec un taux majoré au début du prêt immobilier

Si Benjamin et Anna rencontrent des difficultés auprès des banques, ils peuvent envisager d’accepter un taux légèrement majoré au moment de la souscription de leur prêt immobilier. Cette approche peut sembler contre-intuitive, mais elle répond à une logique simple: en proposant à la banque une marge de sécurité supplémentaire, ils réduisent le risque perçu par le prêteur. Ils augmentent leurs chances d’obtenir l’accord de financement. Un taux un peu plus élevé au départ permet à l’établissement de se sentir couvert face à la variabilité des revenus indépendants, sans trop pénaliser le couple, surtout si le différentiel reste modéré.

Une fois les mensualités honorées pendant quelques années, Benjamin et Anna auront la possibilité de renégocier leur prêt. Ils pourront même procéder à un rachat de crédit à un taux plus avantageux. Cette stratégie progressive transforme une contrainte initiale en opportunité, en donnant au couple une marge de manœuvre tout en rassurant la banque dès le départ.